Рынок есть, земли нет. Первые результаты отмены моратория
Попробуем разобраться в ключевых причинах отсутствия значительного количества сделок купли-продажи земельных участков после громкого открытия рынка земли.
Одна из ключевых реформ последних лет — долгожданная отмена моратория на продажу сельскохозяйственных земель. Балансируя между различными политическими силами, поддержкой «прогрессивной» части общества и популярными среди прочего апокалиптическими мифами, украинское правительство заранее ограничило положительный эффект от притока инвестиций. Несмотря на рекомендациях бизнеса на либеральном варианте реформы, чиновники установили строгие ограничения, о которых уже много упоминалось до 2024 года — не более 100 га «в одни руки», и только физическим лицам — гражданам Украины. Не будем подробно останавливаться на таком «тормозе» развития земельного рынка, а остановимся на основных тенденциях, сдерживающих активность инвестиций здесь и сейчас.
1. Нежелание собственников продавать
Сегодня гораздо больше людей хотят купить землю, чем есть предложений на рынке. Большинство сделок, совершенных с 1 июля 2021 года — фиксация предварительных договоренностей между землепользователем и владельцем участка. Фактически и понятийно эти земли были «проданы» ранее, а теперь законодательство позволило закрепить это юридически.
Читайте также:
Анатолий Телявский Смогут ли отобрать землю за долги?
Другая популярная категория продавцов — люди, которым срочно нужны деньги. Причины могут быть разными, как, например, лечение или погашения долга, но основной фактор — острая необходимость. Остальные землевладельцы прекрасно пользуются интернетом и телевидением, где большинство экспертов прогнозирует существенный рост цены на землю в ближайшие несколько лет. При этом средняя стоимость одного гектара сельскохозяйственных земель составляет $1500−2000. Учитывая постоянный рост стоимости аренды, приобретение такого актива выглядит для инвестора достаточно надежным и привлекательным.
В 2024 году покупка участков станет доступной для юридических лиц, поэтому обещают, что стоимость резко возрастет. Соответственно, если человек ждал 15−20 лет возможность продать землю, то еще год-два уже кажутся столь длительным сроком. Сейчас спрос значительно превышает предложение. Кроме того, часть владельцев ориентируется на арендатора. Если арендатор готов выкупать, то они готовы продавать, а если нет — то и люди не хотят вступать в конфликт и «играть» с преимущественным правом.
2. Неготовность нотариусов удостоверять
В аварийном порядке под старт даты снятия моратория правительство ввело соответствующий функционал для нотариусов при оформлении сделок купли-продажи земли. Однако, во-первых, новых правил довольно много, с ними еще не научились работать. Ответственность за ошибки довольно жесткая — нотариус рискует фактически потерять работу. Поэтому многие не спешат испытывать новеллы технической и законодательной части. Во-вторых, процедура оформления сделки со всеми проверками занимает почти целый рабочий день. Некоторые нотариусы не хотят тратить так много времени и отказываются заверять соглашения. В-третьих, стоимость таких услуг нотариуса часто препятствует проведению сделки, так как уменьшает экономический смысл в проведении операции.
3. Коллизии в законодательстве
Правовое регулирование преимущественного права на покупку земельного участка остается далеким от идеала. В частности, не предусмотрен четкий механизм его проверки, что заставляет нотариуса проводить это в ручном режиме по своему усмотрению. Есть вопросы к возможности отказа от преимущественного права для арендатора и фиксации такого действия.
Отдельный блок — право общей совместной собственности. 100 га разрешено покупать одному человеку. Если же у него есть супруг или супруга, то законодательство не дает четко понять, распространяется ли право общей совместной собственности на покупку земли или нет. Причем по этому вопросу нет однозначной позиции даже в правительстве, поскольку разъяснения, которые пытались предоставить различные государственные органы, противоречат друг другу. Также остается неопределенным вопрос о том, нужно ли соблюдать срок относительно уведомления о намерении продать участок, если ее покупает владелец преимущественного право, арендатор.
На практике сторонам сделки приходится расторгать договор аренды путем заключения и регистрации дополнительного соглашения, и уже потом заключать договор купли-продажи. Это также несет дополнительные риски и неудобства для сторон.
Еще одна коллизия — использование льгот для уплаты налогов при первой продаже, предусмотренное для земельных участков, размер которых не превышает нормы бесплатной приватизации. Остается неопределенным, распространяется ли норма на площадь более 2 га и как правильно посчитать льготу, если распространяется.
4. Нерыночная оценка земли
Вместе с тем со стартом рынка земли в июле 2021 г. году появились новые правила и новая система оценки недвижимости. Оценка земли также претерпела значительные изменения, которые мало кто положительно воспринимает среди землевладельцев и землепользователей. Дело в том, что система теперь автоматически рассчитывает стоимость, с которой необходимо будет уплатить налоги. И во многих случаях эта цифра в разы выше рыночной и реальной стоимости, о которой договорились стороны. Пай, стоимость которого несколько сотен тысяч гривен, в государственных расчетах получает цену в несколько миллионов. Следовательно, нет смысла заключать соглашение, где значительный процент стоимости покупки кто-то из сторон вынужден будет отдать государству в качестве необоснованного налога.
Тем не менее, несмотря на все недостатки, рынок земли постепенно развивается, количество сделок возрастает. Прогнозируют, что к 2024 году будет продано около 3% от доступных для сделок земельных угодий. Эта цифра кажется незначительной, однако вряд ли стоит рассчитывать на стремительный экономический эффект. Медлительность реформ, даже самых необходимых и перспективных, является уже определенной национальной традицией. Поэтому будем учитывать недостатки и постепенно продвигаться вперед экономически, политически и юридически. Чем более существенной будет реакция общества на негативные явления в земельной сфере, тем выше шансы от них избавиться.