LEV DevelopmentАпарт-готелі, кондомініуми, прибуткові будинки: скільки можна заробити на інвестиціях в готельні номери
Як українці інвестують в туристичну нерухомість через покупку готельних номерів, скільки це коштує та як на цьому заробити.
В України набирає оберти новий формат інвестицій в туристичну нерухомість. Володарі "зайвих" кількадесят тисяч доларів купують окремі апартаменти або готельні номери і отримують пасивний дохід від здачі в оренду таких об'єктів.
Управлінням бронювань та обслуговуванням житла можна займатися самостійно або довірити цю місію посередникам.
Апарт-готелі, кондомініуми та будиночки на декілька кімнат особливо популярні у великих містах та туристичних локаціях – в Карпатах, на узбережжі моря. Підігріває до них інтерес і зростаючий попит на внутрішній туризм в Україні.
На думку фахівців, такий тип інвестицій незабаром стане конкурентом житлової та комерційної нерухомості за дохідністю та привабливістю.
Хто і де будує "юніти", які може придбати будь-який українець? Як відрізняється ціна на апартаменти від цін на житлові квартири? Скільки можна заробляти на оренді апартаментів та чи може туристична нерухомість в Україні стати новою альтернативою банківським депозитам?
У чому різниця між апарт-готелями та кондомініумами
Найпопулярнішим для України способом інвестування в туристичну нерухомість є будівництво для здачі в оренду невеликих будинків, переважно на Заході та Півдні. Це умовно перший рівень туристичної нерухомості, яка використовується в комерційних цілях.
Зводять такі будинки зазвичай місцеві жителі, розраховуючи, що туристичні чи рекреаційні особливості того чи іншого регіону приваблять мандрівників.
"У Карпатах і на Закарпатті хоч греблю гати "апарт-готелів", де можна купити кімнати й здавати їх. Як правило, це локальні забудовники, або фізичні особи, що будують житло, і продають його частинами", – каже виконавчий директор компанії GERZ Holding Артем Семенюк.
Проте знайти їх можливо лише через сайти оголошень.
Сегмент "прибуткових будинків" майже повністю знаходиться у тіні: спільне інвестування у будівництво і подальша оренда житла проходять у готівковій формі. Часто власники таких будинків навіть не мають статусу підприємця.
Наступний рівень – апартаменти. Це вже більші будинки з великою кількістю кімнат та, наприклад, облаштованою на першому поверсі рецепцією.
Зведення таких будинків пов'язане зі значними витратами. Переважно апарт-готелі мають одного чи декількох власників – фізособи або компанії з великим інвестиційним потенціалом.
Апартаменти відрізняються від гостьових будинків кращим і більш стандартизованим сервісом, наближеним до рівня готелів.
За словами директора департаменту оцінки та консалтингу компанії Colliers Ukraine Наталії Чистякової, за останні роки девелопмент апарт-готелів в Україні значно активізувався.
Якщо власник апарт-готелю хоче зафіксувати прибуток, а не отримувати пасивний дохід, він може поділити будівлю на номери і продати їх десяткам бажаючих. Формат нерухомості, де апартаменти продаються різним приватним інвесторам, називається кондомініумом.
Покупці апартаментів в кондо-готелях можуть використовувати нерухомість на власний розсуд: для свого проживания чи для отримання прибутку, здаючи апартаменти в оренду силами керівної компанії, пояснює Чистякова.
Основні гравці
У світі бізнес-концепція апарт-готелів не нова, але в різних країнах розвивалася з різною швидкістю. Наприклад в США та Канаді апарт-готелі появився 20 років тому і стали невід'ємною частиною ринку готельних послуг.
Такий формат є популярним і в Європі: частіше апартаменти такого типу зустрічаються в Іспанії, Італії, Болгарії, Хорватії, Чорногорії або Греції.
Серед відомих світових брендів, які пропонують сьогодні такі послуги: французька мережа MaMaison, бренд StaybridgeSuites від готельної корпораціі InterContinentalHotels Group, мережа апарт-готелів Adagio від Accor.
В Україні девелоперів, які пропонують інвестувати в дохідну нерухомість і управляти нею – не більше десятка, кажуть експерти. Консалтингова компанія PRO-Consulting називає компанії Ribas Hotels Group, Lev Development, GBG Development, KDD, UDP.
Засновник мережі готелів Ribas и співзасновник організації Ukrainian Hotel&Resort Association Артур Лупашко виділяє проєкти Premier Hotels and Resorts в Буковелі, апарт-готель Kristal Plaza і Lev City Hotel у Львові.
Ribas Hotels Group, наприклад, реалізує у Львові проєкт апарт-готелю WOL Lviv з девелопером Asgard. Раніше проєкт апарт-готелю WOL.121 був реалізований в Одесі з приватним інвестором.
Девелопери будують об'єкт, після чого управління ним може бути передано готельному оператору, службі експлуатації самого девелопера або аутсорсеру, що надає послуги facility/property менеджменту.
Генеральний директор PRO-Consulting Олександр Соколов відносить до готельних керуючих, здатних управляти апарт-готелями в 3-4-зірковому сегменті, в тому числі під міжнародними брендами, такі компанії як DEOL Partners, Reikartz Hotel Group, Premier Hotels and Resorts, Ribas Hotels Group, Ukrainian Hotel Management, ArtBuild Hotel Group.
Перелік і вартість послуг управляючих компаній – різні. Часто вони пропонують full-service: пошук орендарів, клінінг, маркетинг, цілодобова рецепція , фінансовий контроль, послуги консьєржа та охорони. Утім бувають випадки, коли інвесторам доводиться також самостійно шукати варіанти управління апартаментами.
Інвестувати "під ключ", де забудовник є одночасно і керуючою компанією, можна в апарт-готелі S1 Terminal – в Києві, Maristella Marine Residence і M1 Club Apartments – в Одесі, Fomich Apartments і Resort Medical Park – в Буковелі, Apartel Skhidnytsya – в Східниці, або Polyana Residence – в Поляні.
"Апарт-готелі в першу чергу будуть найбільш рентабельні там, де розвивається туризм. Це Одеса, Львів, Київ, Карпати і узбережжя Чорного і Азовського морів. Прибуткові житлові будинки будуть затребувані і рентабельні для інвесторів у великих містах, де є попит на оренду середньострокового і довгострокового житла площею 18-35 кв м", – каже Лупашко.
Є ринок, немає аналітики
Зі слів девелоперів, інтерес до апарт-готелів набирає все більших обертів через зростання інвестиційного інтересу українців до ринку нерухомості. Популярність такого саме такого формату вони в тому числі пояснюють "ковідними" змінами на ринку комерційної нерухомості.
"Комерційна нерухомість, зокрема офісна та торгова, стала менш прибутковою і виросла вартість входу на ринок. Купити квартиру в центрі та здати її під офіс, салон краси чи магазин – уже не так вигідно. Окупність таких офісних і торгових приміщень перевищує 10 років, якщо враховувати амортизацію та простій", – наголошує засновник мережі Ribas Артур Лупашко.
На підтвердження слів про активне зростання сегмента інвестицій в готельні номери засновник мережі наводить статистику.
"За останні три роки в Україні на різних стадіях реалізації знаходиться понад 15 апарт-готелів, які реалізують під продаж номери й апартаменти. До цього за 25 років було реалізовано лише три таких проєкти", – наголошує експерт.
У PRO-Consulting кажуть, що наразі в Україні ведеться будівництво або планується старт реалізації апарт-готелів на понад 1000 номерів і апартаментів. Нові проєкти збільшать ринок, підвищать якість пропозиції і розширять можливості для приватних інвесторів.
Втім наразі дуже важко точно підрахувати, скільки в Україні діючих апарт-готелів та які ще на стадії будівництва. Цей сегмент – один із найскладніших і найменш регульованих сегментів як ринку готельних послуг, так і ринку нерухомості.
Зокрема, понять "апарт-готель", "апартаменти", або "прибуткова нерухомість" в українському законодавстві немає. Для держави гостьовий будинок на узбережжі Азовського моря і квартира в Києві мало чим відрізняються.
"Квартира, придбана на вторинному ринку, яка здається в оренду – це дохідна нерухомість. Але в юридичній площині – це просто житлова нерухомість. Апартаменти в комплексі з прибутковістю X% річних – теж дохідна нерухомість. Але це ж інший сегмент, і статистика з цього блоку буде іншою", – пояснює Семенюк.
До того ж, забудовники часто зводять житлові будинки під виглядом апарт-формату, коли містобудівні умови та обмеження не відповідають суті, а земельна ділянка має інше цільове призначення.
"Йдеться про так зване "псевдожитло". Девелопери будують житлові об’єкти, але квартири оформлюються як комерційний сегмент – апартаменти. Оскільки апартаменти з юридичного погляду є нежитловими приміщеннями, такі проєкти почали з’являтися зокрема на ділянках, не призначених для будівництва житлової нерухомості", – пояснює Чистякова з Colliers.
Зрештою, учасники ринку намагаються змінити це.
"Ми намагаємось добитись на законодавчому рівні категоризації інвестиційної нерухомості. Щоб клієнт розумів, де "апарт-готель", "кондо" чи "прибутковий будинок", необхідно встановити чіткі правила гри для всіх на ринку, і зафіксувати всі критерії та характеристики для кожного з об'єктів", – наголосив директор з розвитку LEV Development Василь Варга.
Ціни
За даними компанії PRO-Consulting, середня вартість апартаментів комфорт-класу на ринку України становить 1,45 тисячі доларів за квадратний метр, бізнес-преміум обійдеться вдвічі дорожче – 2,5-2,9 тис доларів.
За словами співзасновника Ukrainian Hotel&Resort Association Лупашка, вартість апартаменту або номера з ремонтом і комплектацією починається від 2 тисяч доларів за квадратний метр.
"Ремонт і комплектація номера за стандартами готельного оператора не можуть бути дешевшими 700 доларів за готель рівня 3 зірки, 1 тисячі доларів – 4 зірки і 1,5 тис доларів – 5 зірок", – "приплюсовує" до собівартості будівництва Лупашко.
Розмір номера чи апартамента також впливає на його комплектацію і ціну. Найдорожчі інвестиції припадають на придбання техніки, оснащення санвузла та кухні.
"Забудовник несе додаткові витрати в інфраструктуру (лобі, ресторани, бари, конференц-зали, спа, територія) та інженерні системи, облаштування яких складніше і дорожче, ніж в житловому будинку", – додає експерт.
Опитані ЕП експерти стверджують, що інвестиційно приваблива середня ціна апарт-нерухомості для Львова і Одеси становить 2,2-2,7 тис. доларів за кв м, для Києва і Буковелі – 2,5-3 тис. доларів, в інших регіонах – 2-2,4 тис. доларів.
Цінник на придбання номера в ексклюзивних комплексах рівня 4-5 зірок перевищує 3 тисячі доларів за квадратний метр.
Яка дохідність та середня окупність
Вартість послуг керуючих компаній або готельного оператора рахується або від чистого операційного прибутку після вирахування податків і амортизації та варіюється від 15% до 30%, або від виручки – 10%-15%, каже Артур Лупашко.
За даними Артема Семенюка, вартість послуг керуючої компанії для готельної нерухомості коливається від 30 до 40%, що, за його словами, відповідає світовій практиці. PRO-Consulting оцінює розмір "комісії" у 25-40%.
У вартість послуг управителя включені послуги безпосередньо управління, використання бренду і єдиної системи продажів, програмне забезпечення для роботи готелю, контролю і навчання співробітників, система лояльності мережі.
Керуюча компанія бере на себе комунальні платежі, експлуатаційні послуги, ремонт, заміну білизни, заміну посуду і непрацюючої техніки.
Інвестор в готельну нерухомість може розраховувати на дохідність у розмірі 10-15% річних, кажуть співрозмовники ЕП. Середня окупність інвестиції – 7-8 років за середньої заповнюваності готеля на 55-65%.
Деякі апарт-готелі на своїх сайтах встановлюють "калькулятори дохідності" від здачі номера.
Наприклад, придбання номера класу "люкс" в мережевому готелі в Буковелі може коштувати від 260 тис. доларів. Дохід від здачі, як там запевняють – в межах 35 тис. доларів на рік
Середня вартість оренди цих же "люксових" апартаментів – 144 дол за добу – в травні, коли завантаженість готелю невисока, та 497 дол за добу – в грудні-січні, коли готель завантажений на 100%.
Семенюк вважає, що купівля апартаментів незабаром стане альтернативою традиційним інструментам консервативного інвестування – депозитам, облігаціям внутрішньої держпозики, нерухомості на вторинному ринку.
"Це цікавий продукт з великим потенціалом. Щоб він розкрився – потрібен час. Це і класифікація такої нерухомості, і готовність девелоперів бути втягнутими в питання стандартизації, і культура інвестування серед потенційного українського інвестора", – заявив він.
З цим погоджуються й аналітики. "Ринок апарт-готелів та їх стандарти в Україні ще не сформовані, але через 3-5 років ситуація буде зовсім іншою: частка таких об'єктів в Україні буде стрімко зростати, а їх якість виходити на більш високий рівень", – заявили в компанії PRO-Consulting.