"Для роботи індустріального парку має бути створена екосистема", – засновник Alterra Group
Дмитро Ковальчук, засновник девелоперської компанії Alterra Group розповідає, що наступного року його компанія планує ввести в експлуатацію перші об’єкти майбутнього індустріального парку "Формація".
Цей грандіозний проєкт на земельній ділянці площею 30 га в промисловій зоні Львівщини планується реалізувати за вісім років – загальна сума інвестицій складе понад 5 млрд гривень, а на території індустріального парку працюватиме щонайменше 3600 людей.
На якій стадії зараз цей проєкт, як бізнес співпрацює з міською радою та у чому інноваційність "Формації" – розповів Дмитро Ковальчук.
– За даними Міністерства економіки на 14 вересня в Україні працює 65 індустріальних парків, у 48 із них визначено керуючі компанії, у 19 – є резиденти. Ви також вирішили реалізовувати схожий проєкт у Львівській області – чим він вас зацікавив?
– Насправді, ситуація в Україні не така вже й блискуча. Працюючих індустріальних парків – одиниці, і більшість з них використовуються суто під логістику.
Справа в тому, що розуміння як саме це має працювати є у небагатьох людей. Нове законодавство створило певний поштовх для виділення земельних ділянок і реєстрації їх як "індустріальний парк", що, на думку власників цих ділянок, має значно підвищити їхню вартість. Але зазвичай далі нічого не відбувається.
Проблема в тому, що індустріальний парк - складна система, а в нашій країні не так багато досвіду їх створення. Мова йде про створення правил взаємодії та зв’язків між учасниками, серед яких – влада, бізнес, заклади освіти, громада тощо.
Якщо говорити простіше – керуючі компанії чекають, що прийдуть інвестори (бажано великі і закордонні) і самі побудують заводи. Але цього не відбувається. Інвестувати свої кошти керуючі компанії не готові через їхній брак або нерозуміння потреб ринку.
Ми давно працюємо в сегменті логістичної та промислової нерухомості і маємо більше 300 поточних орендарів, тому краще за інших розуміємо, що відбувається на ринку. Це розуміння і дає нам можливість створювати продукти, які так необхідні ринку.
Alterra Group - сімейний бізнес. Ми з дружиною створили компанію з нуля, тому звикли ризикувати власними коштами. Власне, розуміючи свої спроможності і важливість розвитку промисловості, ми і погодилися взяти участь у конкурсі, на який нас запросила Львівська міська рада.
– Тобто створення індустріального парку - ініціатива Львівської міської ради?
– Так. Місто вже декілька років займається розвитком промислової території "Сигнівка". Спільно з Київською школою економіки була розроблена концепція, в рамках якої має бути реалізованим проєкт.
В документі вказані певні зобов'язання керуючої компанії, і вони достатньо конкретні. Будівництво має стартувати вже на початку 2024 року. За рахунок керуючої компанії має бути створена інфраструктура для розвитку стартапів.
Нас запросили на конкурс, знаючи про успішний досвід реалізації схожого проєкту у Львові. Це логістичний центр PORT площею 77 тис кв.м. - найбільший і найуспішніший об'єкт такого формату на заході України. Ми створили нову для України бізнес-модель, і вона дуже схожа на модель успішного індустріального парку.
PORT став взірцем для інших, на нього орієнтуються, його копіюють. Ми побудували цей логістичний центр дуже швидко, незважаючи на повномасштабну війну.
– Які інвестиції можете залучити в цей проєкт?
– В бізнес-плані вказано суму у 5 мільярдів гривень. Це загальні інвестиції на реалізацію цього проєкту. В індустріальному парку працюватиме 3600 людей. В нашому логістичному центрі PORT зараз близько 1000 співробітників, індустріальний парк буде майже втричі більшим.
Усі наші прогнози базуються на практичному досвіді створення схожої системи. Тому ми і готові ризикувати своїми грошима, бо наша компанія добре знає ринок комерційної нерухомості Львова. А ще Києва, Дніпра та Харкова. Тобто ми краще за інших розуміємо, що саме відбувається на ринку.
– Чи вплинули на ваше рішення податкові та митні пільги, які почали діяти у травні минулого року? Як от звільнення від ПДВ при ввезені нового обладнання, податку на прибуток за умови, якщо підприємство працює лише на території індустріального парку.
Місцева влада може надавати пільгові ставки податку на нерухомість і плати за землю.
– Поки я не знаю жодного кейсу, щоб пільги спрацювали. Вірю, що у 2024 році такі приклади з’являться. В бюджеті на наступний рік закладено 1 млрд грн на компенсацію будівництва мереж для індустріальних парків.
Сьогодні до нас досить часто звертаються представники громад з різних регіонів України та запрошують створити щось схоже на їхній території. Завдяки децентралізації з’явилась навіть певна конкуренція.
Сьогодні міста і ОТГ розуміють звідки беруться податки і як важливо створювати нові робочі місця.
Громади зацікавлені в створенні привабливих умов для бізнесу. Бо власник підприємства завжди вибирає, куди йому йти – у Львів, в Тернопіль або Івано-Франківськ.
Якщо у Вінниці можуть запропонувати пільги, то він вирішить будувати завод в цьому місті. Ми також конкуруємо з Польщею, Угорщиною, Словаччиною, куди українські компанії теж вивозять своє виробництво.
– Скільки плануєте залучити резидентів – великих підприємств?
– До десяти великих. Загальна площа індустріального парку складе 160 тисяч квадратних метрів, приблизно 50 тисяч квадратних метрів будуть виділені для представників малого та середнього бізнесів. Їх буде багато, думаю, півсотні.
– Чи ви вірите, що знайдете до десяти бажаючих відкрити заводи в Україні?
– Ми розуміємо ринок. Знаємо всіх клієнтів, які можуть стати резидентами нового індустріального парку. Аналізуємо кожну галузь, з неї виділяємо топ компаній і з кожною із них працюємо персонально. У нас є пріоритетні галузі, які ми хочемо розвивати, і вони співпадають зі стратегією розвитку Львова, розроблену Інститутом міста.
Це машинобудування, виробництво аграрної продукції, медичного обладнання, товарів легкої промисловості. Вже маємо попередню домовленість про відкриття будівлі швейного кластеру, де працюватимуть дизайнери, і будуть відкриті навчальні заклади.
Ідея полягає в тому, щоб українці створювали свої продукти і продавали їх на експорт.
Попередня візуалізація індустріального парку - Формація.Львів– Чи проводите переговори з іноземними компаніями?
– Так. До нас звертаються іноземні виробники, які шукають в Україні нові можливості. Відверто кажучи, до завершення бойових дій вірогідність інвестицій мінімальна, однак партнери готові обговорювати майбутні проєкти, відкривати тут офіси, створювати спільні підприємства тощо.
З 1 січня розпочинає працювати наша представниця в Європі. Її задача – бути присутньою на всіх міжнародних майданчиках, де мова йтиме про Україну. Це задача мінімум. Наступний етап – представляти нас на всіх цікавих для нас галузевих майданчиках в Німеччині, Італії, Франції тощо.
– Чому іноземці хочуть інвестувати в Україну?
– Мені здається, на це впливає два фактори. Перший – оптимізація витрат. На жаль, Україну часто розглядають як ринок дешевої робочої сили порівняно із іншими країнами Східної та Центральної Європи.
Другий – великий ринок споживання. Навіть за умови, що в нашій країні залишиться 30 млн людей - це багато, порівнюючи з іншими країнами ЄС.
Коли ми спілкуємося з європейцями, багато хто каже, що їхні уряди мотивують відкривати тут бізнес. Складається враження, що захід хоче заходити в Україну, і, мабуть, в більшості приватним капіталом.
В Україні вже зараз є можливості. Це заміщення товарів, які імпортувались в Україну з росії та білорусі. А це мільярди доларів на рік. Так само, продукція, яка виробляється в нашій країні може стати в країнах ЄС альтернативою білоруським та російським товарам.
Наприклад, до нас звертались представники Чеської торгово-промислової палати. Раніше вони купляли готові дерев’яні будинки в росії, а зараз хочуть отримувати свої замовлення з України.
І ще один важливий момент. Усі бачать, що відбувається з Китаєм. Заміщення імпорту з цієї країни в Європу – це ще одна можливість для бізнесу.
– Для успішної роботи індустріального парку має бути створена екосистема. Чи працюєте ви над цим?
– На мою думку, будівництво в проєкті індустріального складає лише 30%. Інші 70% - це створення екосистеми.
Наша мета – уможливити розвиток української промисловості. Розвиток неможливий без інновацій, які створюються за умови взаємодії влади, бізнесу, освіти, громади та медіа. Крім того, нам треба враховувати навколишнє середовище.
Ми працюємо з кожним з цих елементів. В основі взаємодії - комунікації.
Також багато уваги ми приділяємо співробітнику. Думаємо про те, як людина має дістатись до роботи, які у неї мають бути умови праці, чи є медичне страхування, проблеми з дитиною тощо.
Чи має цей робітник можливість для розвитку, проведення вільного часу – усе це закладається в концепцію і дизайн. У нас є приклад такої концепції – керуюча компанія спілкується з усіма резидентами, з’ясовує їхні проблеми, в тому числі з персоналом, і допомагає їм розвиватись.
Успіх нашої компанії залежить від успіху наших резидентів.
Багато уваги ми приділяємо розвитку освіти. У нас буде створена HR-агенція, яка вивчатиме потреби наших резидентів. І за потреби буде створено відкритий професійно-технічний навчальний заклад, який стане частиною української системи освіти.
– Як ви плануєте співпрацювати із стартапами?
– В нашому бізнес-плані ми вказали, що створюємо лабораторію прототипування, бізнес-інкубатор та акселератор для стартапів. В рамках цих проєктів плануємо безкоштовно надавати приміщення для проведення конкурсів, презентацій, роботи стартапів тощо.
На наші заходи будемо запрошувати експертів та інвесторів. Будемо супроводжувати наших резидентів на конференції в країни ЄС та США.
Окрім того, відкриємо коворкінг, виставковий зал, конференц хол та велике бомбосховище, що зараз дуже важливо. Плануємо створити дитячу кімнату, щоб допомогти людям із дітьми працювати і комфортно вирішувати свої питання.
Також у нас з’явиться зона відпочинку, вона буде достатньо великою та матиме власне озеро.
Наша мета створити умови, що які допоможуть підприємцю пройти шлях від ідеї до працюючого виробництва.