колаж: Андрій КалістратенкоУряд хоче обкласти житло новим податком: чи подорожчають квартири на 20%
Влада планує змінити правила оподаткування операцій з нерухомістю. Проти кого направлені ініціативи уряду та чим обернуться для ринку?
Заробляти на перепродажі нерухомості невдовзі стане важче. Всього кілька поправок до Податкового кодексу, які вже оформлені в закон і внесені до парламенту, зроблять такий спосіб отримання доходу невигідним для спекулянтів.
Принаймні на це розраховують в уряді.
Так званий "антиахметівський" закон, серед іншого, запроваджує необхідність сплати компаніями ПДВ при проведенні операцій з нерухомістю на вторинному ринку. Такий крок повинен закрити можливості спекуляцій для великих гравців - юридичних осіб.
З іншого боку, цим же законом вводиться обов'язок всіх громадян, які продають більше двох об'єктів нерухомості на рік, сплачувати 18% ПДФО з кожної наступної угоди. Цією нормою уряд вирішує одразу дві проблеми – спекулятивну та комерційну, коли забудовники продають житло як прості громадяни і тим самим мінімізують податки.
На скільки зростуть ціни на нерухомість після того, як депутати проголосують за відповідні зміни, та які інструменти можна використати, аби уникнути додаткового податкового навантаження?
Податки для "перекупів"
Не секрет, що сьогодні придбати квартиру від забудовника в готовому будинку дуже складно, якщо не сказати неможливо. Особливо в столиці. У надійних забудовників майже всі квартири викуповуються інвесторами ще на етапі "котловану". Іноді одні особи купують цілі поверхи і навіть під'їзди.
Через рік-півтора, коли будинок майже готовий до введення в експлуатацію і залишаються лише "фасадні" роботи, такі інвестори виставляють квартири на продаж. Звісно, з власною націнкою, яка іноді досягає 100%.
Так, досить не замислувато, підприємці з кілька стами тисячами доларів заробляють мільйони. Триває так останні кілька років і не в останню чергу завдяки цьому зростає сам ринок нерухомості. Але невдовзі це може закінчитись.
В Міністерстві фінансів розробили комплексні зміни до Податкового кодексу, які, хоча і направлені на отримання більшого обсягу податків з найбільш заможних українців, але зачіпають й інші сектори економіки, в яких олігархи поки що себе не знайшли. Ринок нерухомості один з них.
Ахметов за все заплатить. Як Зеленський змусить олігархів платити більше податків
В уряді вирішили, що такий спосіб заробітку хоча і стимулює зростання ринку через наявність постійного спекулятивного попиту, проте спотворює саму його суть. Ті, хто прагне придбати власне житло, змушені переплачувати інвесторам, а часто взагалі відмовляються від купівлі нерухомості, яка коштує набагато дорожче, ніж вони розраховували.
Що пропонують в Кабміні?
Для великих інвесторів - ПДВ
В сьогоднішній ціні квартир податок на додану вартість вже врахований. Ці 20% забудовник закладає, коли вперше продає новозбудоване житло. Для всіх наступних продаж квартир (вторинний ринок), незалежно від строків, в Податковому кодексі встановлена пільга: такі операції звільняються від сплати ПДВ.
Саме цю пільгу Міністерство фінансів і пропонує скасувати.
"Такі нововведення спрямовані на суб’єктів господарювання, які мають бізнес з перепродажу квартир на вторинному ринку і створюють не конкурентні умови для забудовників, оскільки не сплачують ПДВ", - відповіли ЕП в Мінфіні.
Кого стосуватиметься і як працюватиме ринок, якщо народні депутати підтримаю пропоновані зміни? Оскільки ПДВ виникає лише в юридичних осіб, то сплачуватимуть його компанії, які придбали нерухомість у забудовника, або іншої особи і потім продають її іншим особам (як юридичним так і фізичним). Щоправда з деякими ньюансами для забудовників, про які йдеться далі.
Після набрання чинності змін оподаткування операцій з нерухомістю відбуватиметься наступним чином. Придбавши у забудовника квартиру за умовно 1 млн грн при перепродажі компанія змушена буде сплатити 20% від її вартості в якості ПДВ.
Тобто, або вартість такого житла для покупця зросте до 1,2 млн грн (щоб продавець принаймні не отримав збитки), або буде меншою за цю суму, але тоді такі операції втратять будь-який економічний сенс. Для отримання прибутку компанії потрібно закладати таку ціну, аби вона була вищою мінімум на 20% за ту, по якій купувався об'єкт.
Примітно те, що ці 20% в якості сплати ПДВ, теоретично, потрібно буде сплачувати не один раз. Якщо одна компанія, продасть нерухомість іншій, а та – третій, то сплачувати ПДВ продавцю необхідно буде з кожної операції. Так може тривати нескінченно довго, аж поки власником цієї нерухомості не стане фізична особа.
Останніх також чекає сюрприз від уряду.
Для фізичних осіб - ПДФО
Зараз при продажі нерухомості (квартири, будинку, ділянки) не частіше разу на рік та при умові володіння нею понад три роки українці сплачують 2%: по 1% до Пенсійного фонду і мита з покупця та продавця.
Якщо протягом року таких об'єктів нерухомості продається кілька, то з кожної угоди продавцю потрібно сплатити додатково 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору. За таких умов продаж квартир інвесторами та забудовниками – фізичними особами є досить поширеною і вигідною операцією.
Натомість, якби квартири продавали через компанію, то з отриманого прибутку, за діючими правилами, забудовнику довелось би сплатити державі 18%. Менша ставка дає можливість встановлювати трохи нижчі ціни. Тим паче, що сплата 5% та 1,5% все одно лягає на плечі покупця.
Для того, аби вирівняти ставки оподаткування для юридичних і юридичних осіб, і заодно бюджет отримав додаткові надходження, в Мінфіні пропонують залишити чинні ставки при укладенні однієї угоди з нерухомістю на рік і підвищити для кожної наступної.
Якщо особа вирішила протягом року продати два об'єкти нерухомості, то з другої угоди доведеться сплатити 5% (ПДФО) та 1,5% (військовий збір). Дохід з кожної наступної операції оподатковуватиметься за звичною для фізосіб ставкою 18%. До яких, звісно, треба додати ще 1,5% військового збору.
"Ця норма також не стосуватиметься пересічних громадян, оскільки продаж трьох і більше об’єктів нерухомості за рік носить ознаки підприємницької діяльності", - пояснюють в Міністерстві фінансів.
Від впровадження змін в уряді розраховують додатково щорічно отримувати близько 3 млрд грн: за рахунок сплати ПДВ юридичними особами 2,3 млрд грн і 0,6 млрд грн відрахувань в якості ПДФО.
Але розраховуючи збільшити дохідну частину держбюджету, уряд може в підсумку досягти протилежного ефекту – покупці заморозять свої плани на покупку нерухомості.
"Собівартість будівництв і так зростає, ціна продажу нерухомості збільшується на 10-15% в рік. Додаткове податкове навантаження в кінцевому підсумку може призвести до зниження активності покупців, оскільки в них не буде можливості купувати таку дорогу нерухомість", – попереджає СEO і керівний партнер компанії DC Evolution Андрій Рижиков.
Ціни на житло стрімко летять вгору: що відбувається на ринку нерухомості
За все заплатить споживач
В Мінфіні переконують, що зміни не позначаться на вартості житла для кінцевих споживачів, але учасники ринку не розділяють урядового оптимізму. Опитані ЕП експерти та девелопери нагадують "прописну істину": ПДВ завжди включений в кінцеву вартість товару, тому в підсумку за все заплатить споживач.
За словами виконавчого директора девелоперської компанії ENSO Раміля Мехтієва, "будь-якого роду витрати, які виникнуть на ринку, так чи інакше ляжуть на плечі кінцевого покупця".
"Бажання брати на себе фінансові втрати, пов'язані зі сплатою податку, ні у кого немає", – заявив Мехтієв в коментарі ЕП.
У Мінфіні цього "або не розуміють, що навряд, або просто хочуть уникнути гніву людей", ділиться в розмові з журналістом ЕП інший київський забудовник.
"Пропоновані урядом зміни передбачають обкладання ПДВ операцій з продажу об'єктів навіть в тих випадках, де юридична особа виступає посередником між забудовником і кінцевим покупцем", – розповідає Андрій Рижиков.
Податкова реформа Зеленського на підході: хто ще заплатить, крім олігархів
У ланцюжку будівництва житла присутні декілька юридичних осіб. Наприклад замовник, девелопер та підрядники. Це пов'язано з тим, що не завжди у замовника будівництва є все необхідне для цього (земля, контракти для проведення робіт, експертиза, тощо), тому інколи вибудовується цей ланцюжок.
У разі запровадження нового закону із відповідними податковими нововведеннями на кожного з учасників цього процесу по ланцюжку лягатиме тягар у 20% ПДВ, який наприкінці може дійти до майбутнього власника житла, наголошує старший юрист юрфірми Asters Вікторія Демиденко.
На думку фіндиректора City One Development Пашковської, податкова ініціатива уряду збільшить вартість квартир на "первинці" щонайменше на 5%.
За словами представника однієї з девелоперських компаній, податкові зміни найсильніше "вдарять" по забудовникам, що використовують для фінансування будівництва компанії з управління активами (КУА). За його розрахунками, КУА доведеться платити з маржі на 16% більше, ніж сьогодні.
Такий спосіб фінансування будівництва використовують такі компанії як КАН Девелопмент, UDP, City One Development, bUd development, "Міськбудінвест", МЖК Оболонь та інші.
Раміль Мехтієв вважає, що скасування пільги з оплати ПДВ не вплине на кількісні показники угод на ринку.
"Наразі маржинальність дозволяє оплачувати даний податок, адже річний приріст ціни новобудови становить десятки відсотків, і сплата податку в таких обставинах не є чимось, що руйнує схему прибутковості від інвестування в житло", – переконує девелопер.
Нова оптимізація
Демиденко з Asters переконана, що для забудовників запропоновані зміни Податкового кодексу можуть стати приводом для перегляду існуючих схем будівництва з метою податкової оптимізації.
Співрозмовник ЕП на умовах анонімності пояснює, що з винахідливістю проблем не виникне.
"Забудовники почнуть продавати квартири не через договір купівлі-продажу, а через розподіл пайової участі в будівництві. Начебто люди самі збудували для себе", – розмірковує співрозмовник ЕП.
Мехтієв з ENSO також вважає, що виникне кілька фінансово-юридичних схем, за допомогою яких забудовники зможуть нівелювати законодавчі обмеження.
"Компанії, які використовували схему "фізичних" продавців, швидше за все, будуть змінювати свій підхід до бізнесу", – заявив він.
Альтернативою можуть стати цільові облігації, які забудовники активно використовували до кризи 2008 року. Це коли купуються не квадратні метри житла, а цінні папери, до яких прив'язані ці самі квадратні метри. При використанні цього інструменту відбувається не перша поставка житла, а погашення облігацій, а відповідно ПДВ не нараховується.
Як це працює в інших країнах?
Представниця Asters Демиденко наголошує, що попри всі ризики запропоновані Кабміном нововведення в цілому відповідають світовим тенденціям.
За словами брокера RE/MAX Central в Україні Валерія Захарова, за кордоном розмір аналогічного податку при купівлі нерухомості коливається від 3% до 20%.
"У переважній більшості цивілізованих країн ПДВ на нерухомість є, тому ініціатива української влади не нова і цілком логічна. Інше питання, що різке введення високого податку негативно відіб'ється на ринку нерухомості", – вважає Захаров.
На думку експерта, вводити ПДВ на житло в Україні слід було б поступово, наприклад, 3-5% в перший рік і додавати 1-3% кожний наступний.
"З урахуванням постійного зростання цін це буде досить органічно і не буде так сильно тиснути на ціну для кінцевого споживача. У такому випадку через умовні 5-10 років ніхто не відчує впливу введення даного податку", – заявив Захаров.