ua.depositphotos.comНерухомість не відкидає тінь: якими є масштаби "сірої" оренди в Україні
Скільки житла в країні насправді здається в оренду, чи можливо легалізувати цей ринок і як це зробити.
Влада намагається встановити "фіскальну справедливість" і змусити платити тих, хто досі не платив або платив недостатньо. Для цього вона ініціювала закони щодо "єбробляхерів" та обов'язковість РРО, "антиахметівський" закон, закон про непрямі методи визначення доходів громадян.
Чиновники вирішили збирати податки там, де раніше не наважувалися попередники. У країні, де чверть економічних операцій відбувається в тіні, з такими ідеями є де розгулятися. Лише від заробітних плат "у конвертах" бюджет у 2020 році недоотримав від 110 млрд грн до 150 млрд грн.
Не менш ласий для податківців ринок нерухомості, зокрема оренди житла. У більшості випадків він тіньовий. "Економічна правда" поцікавилася, які обсяги "сірої" оренди, чи можливо легалізувати цей сегмент і як це зробити.
Тіньові квадратні метри
Скільки житлової нерухомості в Україні здається в оренду, не знають ні державні органи, ні дослідницькі компанії, ні профільні приватні організації.
"Спеціальних досліджень ми не проводили. У нашій методиці оцінки тіньової економіки є один метод – метод збитковості, який дозволяє оцінити тінь за укрупненими видами економічної діяльності", – відповіли в Мінекономіки.
Востаннє дослідження обсягів тіньової економіки, частиною якої є ринок нерухомості, міністерство спільно з Нацбанком, Держстатом, Mastercard та Ernst&Young проводило майже два роки тому. Дослідження виявило, що обсяг тіньових операцій в Україні становить 846 млрд грн.
Орендодавці скинули маски: винаймати квартиру вже дорожче, ніж до пандемії
Скільки припадає на ринок нерухомості, невідомо. Три роки тому ексміністр регіонального розвитку Геннадій Зубко заявив, що частка неофіційної оренди становить 70%. Через рік його заступник Лев Парцхаладзе озвучив ще більшу цифру – 90%. Як же порахувати майже повністю чорний ринок і чи можливо це?
Кількість "білих" орендодавців знає податкова служба. З 2020 року Мінфін запровадив нові ознаки доходів ФОП та юридичних осіб, серед яких – дохід від надання майна (крім земельної ділянки) в оренду або суборенду.
Як повідомили в ДПС, до 1 липня 2021 року за цією ознакою 45 тис ФОП сплатили 425 млн грн. У 2020 році 43,3 тис заплатили 401 млн грн.
Якщо виходити з цих даних та оцінок колишніх урядовців, то можна отримати цифру кількості орендованих об'єктів нерухомості в широкому діапазоні – від 135 тис до 450 тис. Утім, навіть про ці цифри не можна говорити з упевненістю.
Більше світла на обсяги тіньового ринку пролив Мін'юст.
Там повідомили, що в Україні налічується понад 58,6 тис осіб, на яких зареєстровано два і більше об'єктів житлової нерухомості. Щоправда – без урахування квартир, які не перенесені в новий реєстр. Проте таких небагато і належать вони, як правило, економічно неактивним групам населення.
"Просто слід пам'ятати, що цифра насправді більша", – зауважили в Мін'юсті.
"Об'єктів, як мінімум, удвічі більше. Ми робили дослідження по Києву. У 2019 році в столиці під здавання було 60 тисяч квартир", – переконує директор консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук.
Його слова підтверджують дані платформи онлайн-оголошень OLX, де за останній рік кількість оголошень про здавання в оренду житлової нерухомості становила в середньому 115,4 тис. Це по всій Україні.
Фінансове питання
Українці не розкривають інформацію про здавання в оренду житла через податки. Для громадян вони стандартні: 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Якщо орендодавець є фізособою-підприємцем третьої групи і живе лише на орендні гроші, то йому слід платити 5% єдиного податку і 1 100 грн ЄСВ.
Що втрачає орендодавець, який здає квартиру за 9 тис грн на місяць, після легалізації свого статусу? Звичайний громадянин за рік віддасть державі 21 тис грн (19,4 тис грн ПДФО та 1,6 тис грн військового збору), а підприємець третьої групи – 18,6 тис грн (13,2 тис грн ЄСВ та 5,4 тис грн єдиного податку).
Ціни на житло стрімко летять вгору: що відбувається на ринку нерухомості
Звісно, є санкції за те, що хтось отримує дохід і не сплачує з нього податки, але його розмір ніяк не стимулює виходити з тіні.
Кодекс про адміністративні правопорушення та Податковий кодекс за не подання відповідних даних в декларації передбачають покарання у вигляді штрафу від 51 грн і до максимум 1020 грн при повторному вчиненні цього правопорушення.
Як бачимо, для більшості орендодавців вигода від перебування в тіні вигідніша ніж покарання. Тим більше, що воно гіпотетичне – контроль за дотриманням законодавства і відповідно штрафи, податківцям важко контролювати, особливо з урахуванням того, що результат у вигляді штрафу є мізерним.
Вирішення питання
За таких обставин вирішити проблему перебування в тіні цілого пласту ринку нерухомості, вкрай важко, якщо не сказати більше – неможливо. І ситуація лише погіршуватиметься, аже доступних для пересічного українця інструментів для інвестицій, окрім депозитів і нерухомості, яку в тому числі здають в оренду, дуже мало.
"Наприкінці 90-тих під орендний бізнес купували 3-5% квартир. У 2020-2021 роках цифри виросли до 23-27%", – зауважує експерт DOM.RIA Анатолій Топал. За його словами середня дохідність оренди квартири в Києві дорівнює 8-9% річних.
Масовий кредитор: українці вкладають у держборг мільярди. На яких умовах?
Оцінюючи ринок тіньової оренди житлової нерухомості, кілька років тому, урядовці Зубко та Парцхаладзе озвучували плани введення її в правове поле. Зробити це планувалось шляхом прийняття відповідного закону.
Чим завершилась робота уряду ще Володимира Гройсмана над цим документом, невідомо.
Минулого року двоє депутатів "Слуги народу" зареєстрували законопроєкт, який передбачає зниження податкового навантаження на орендодавців до 9%.
"Ухвалення цього законопроєкту дозволить забезпечити виведення з тіні значну кількість орендних операцій фізичних осіб, що призведе до збільшення сплати податків до бюджетів усіх рівнів, зростання економіки і збільшення витрат на соціальну сферу в умовах фінансово-економічної кризи, викликаного пандемією COVID-19", – говориться в пояснювальній записці до документа.
Раціональність перегляду ставок оподаткування угод з оренди житла, для виведення його з тіні, є.
"Як показує практика, низький відсоток податку може значно збільшити кількість "легальних" угод. На мою думку, оптимальний відсоток оподаткування, який влаштує ринок, – це 5%. Зниження оподаткування з 18% до 5% може як мінімум на третину збільшити кількість "білих" орендних угод і при цьому збільшити надходження до бюджету", – вважає президент Асоціації ріелторів Юрій Піта.
Разом з тим, немає гарантій, що зниження податку не обернеться втратами для бюджету через несприйняття нових правил гри. Як казав один із керівників ДПС: "якщо люди не бояться не платити вищі відсотки, чому вони мають боятись не платити нижчі?"
Між тим податок на нерухомість в більшості країн Європейського союзу, яка приносить своєму власнику дохід менше певної суми, податком не обкладається взагалі. Суми в кожній державі різні.
Так, наприклад, у Великій Британії нульова ставка податку діє для орендодавця, який отримує від оренди менше ніж 12,5 тис. фунтів стерлінгів на рік (450 тис. грн), в Туреччині — тільки для тих, хто отримує від оренди менше ніж 3,8 тис. турецьких лір (14 тис. гривень).