Фонд держмайнаВеликий "договорняк" на Великій приватизації. Як завод "Більшовик" продали Хмельницькому та партнерам
Столичний завод продали трохи дорожче стартової ціни. Чи є справедливою така ціна, та чому учасників торгів девелопери підозрюють у змові.
Велика приватизація витримала перерву у 16 років: з "молотка" за 1,4 млрд грн пішов "Перший київський машинобудівний завод", більш відомий як "Більшовик".
Колись успішний завод, заснований на межі 19 століття, з роками обріс мільйонними боргами та збитками. Лише за половину 2021 року він отримав "мінус" 15 млн грн.
Хоча у кошику "ПКМЗ" є ділянка на рекреаційному Трухановому острові, і оздоровча база в Затоці на Одещині, боротьба йшла, передовсім, за 35 гектарів землі біля станції метро "Шулявська" у Києві.
Та попри привабливість ділянки, з 15 потенційних інвесторів до торгів дійшли лише три компанії, вступили у справжню боротьбу лише дві з них, і ціна зросла лише на 40 млн грн.
Така ціна виявилася значно меншою за ту, у яку "Більшовик" оцінювали учасники ринку, а семихвилинні торги з двома пропозиціями викликали, щонайменше, подив.
Розповідаємо про деталі першого об’єкту великої приватизації з середини "нульових", а також кому і як дістався комплекс неподалік "Шулявки".
Земля під забудову
Після розблокування великої приватизації Фонд держмайна почав підготовку "Більшовика" до аукціону. Вже у вересні уряд затвердив умови, на яких завод перейде у приватні руки.
Основний актив "Більшовика" – 35 гектарів неподалік центру столиці вздовж проспекту Перемоги. Хоча перед Фондом стояло завдання зберегти робочі місця та частину виробництва, земля приваблювала інвесторів саме з метою забудови.
Тож організатори аукціону просували "Більшовик" як "унікальну земельну ділянку під забудову". У Фонді навіть одразу пропонували інвестору поєднувати житлові та офісні будівлі з торговельними приміщеннями. Там переконують, що корисна площа нерухомості може перевищувати мільйон квадратних метрів.
Та боротьба за землю на "Шулявці" зав’язалася ще задовго до приватизації, у 2019 році. Тоді п’ять будівель площею понад 6,3 тис кв м на території "Більшовика" були незаконно відчужені і продані ТОВ "Агроміл Дістрібьюшн".
Фонд держмайна оскаржив ці угоди і довів справу до касації, яку виграв у лютому. За лічені дні до приватизації Фонд повідомив про остаточність рішення Верховного Суду та відхилення позову "Агромілу" в апеляції. Відтак торги 19-го року було визнано недійсними, а майно повинно повернутися до складу заводу.
Попри оптимістичні заяви Фонжу, наразі ще чотири процеси тривають у судах різних інстанцій. Ці суди могли зіграти не останню роль у ціні продажу "Більшовика", що заледве відштовхнулася від "підлоги".
Позаштатна радниця голови Фонду Ольга Батова переконує, що рішення Верховного Суду робить долю решти чотирьох "питанням часу", адже жоден суд не може ухвалити рішення всупереч Верховному. Сам очільник ФДМ Дмитро Сенниченко у відповідь на питання ЕП назвав ці справи "хватанням за хвости".
"На жаль цей кейс був дуже гарно "прорекламований", щоб відлякувати декількох покупців, які нам скаржилися", – розповіла Батова. Про це ЕП заявили і девелопери, які раніше цікавилися "Більшовиком".
Десять негренят або Таємниці відкритого аукціону
Фонд держмайна тримав у секреті кількість учасників та список претендентів до кінця аукціону. ФДМ не розкривав цю інформацію навіть радникам, залученим до підготовки приватизаційного конкурсу, розповів співрозмовник ЕП.
В пресслужбі Фонду за декілька тижнів до аукціону заявили, що "Більшовиком" цікавиться 15 потенційних інвесторів.
Кілька бізнесменів публічно оголошували про бажання взяти участь в аукціоні. Так, у вересні Томаш Фіала (власник інвестиційної компанії Dragon Capital та інтернет-видання Українська правда) і Андрій Вавриш (девелопер, власник компанії SAGA Development) заявили, що "можливо" позмагаються за активи заводу.
Три компанії опублікували повідомлення про намір придбати завод у системі розкриття інформації Національної комісії цінних паперів та фондового ринку. Одна з них – "Кадорр групп" відомого одеського бізнесмена Аднана Ківана. Напередодні торгів Ківан відмовився брати в них участь, про що заявив в коментарі виданню НВ Бізнес.
Вавриш та Фіала також не брали участь у торгах. Dragon Capital планувала позмагатися за завод в консорціумі з девелоперською компанією KDD та консалтинговою компанією Colliers Ukraine. Не подав заявку на участь й інший потенційний інвестор – Інтергал-Буд Володимира Зубика.\
Зрештою на аукціон прийшли представники тільки трьох інвесторів. А саме, ТОВ "Дженерал Комерс", пов’язаної з групою UFuture Василя Хмельницького та Андрія Іванова, ТОВ "Інвест Новація" Степана Черновецького та ТОВ "ДК Каскад" Віталія Хомутинніка.
Хто переможець
Аукціон був дуже коротким – тривав близько 10 хвилин. За винятком компанії Черновецького, двоє з трьох учасників торгів зробили по одному мінімальному кроку.
Поки ведучий аукціону тягнув час у надії на нові ставки, Дмитро Сенниченко нервово дивився то на аукціонерів, то на мобільний телефон. Проте ставок більше не було, і з пропозицією у 1,429 млрд грн компанія "Дженерал Комерс" стала переможцем аукціону. Таким чином, ціна зросла лише на 40 млн грн зі стартових 1,38 млрд грн.
Офіційно її засновниками є Володимир Долгополов, АТ "ЗНВКІФ "Ларам Систем" та "АБ Пілар Холдінгз Лімітед" (Кіпр), а директором – Ігор Хижняк. Долгополов також є співзасновником ТОВ "КУА ЮДП Ессет Менеджмент".
Статутний капітал "Дженерал Комерс" становить заледве 4 тисячі грн. Минулий рік компанія закінчила зі збитком у 3,44 млн грн.
Проте справжнім власником "ПКМЗ" став консорціум інвесторів, серед яких власник "А-Девелопмент" Олексій Баранов та компанія UDP під управлінням Андрія Іванова. Акціонером UDP є Василь Хмельницький.
UDP побудувала у Києві такі відомі проєкти, як ЖК "Новопечерські Липки", "Паркове місто" та "RiverStone". В інтерв'ю журналу Forbes Хмельницький зізнався, що до будівництва у нього "ніколи не було інтересу" і він веде перемовини про продаж своїх 65% власнику решти 35% – Андрію Іванову.
Баранов – колишній топменеджер UDP, заснував "А-Девелопмент" і працює над проєктами реновації заводу "Арсенал", ЖК White Lines, ЖК Smart Plaza Obolon, ЖК Smart Plaza Polytech.
За інформацією ЕП, Хмельницький досі активно інвестує у проєкти Баранова.
Хмельницький гамбіт
Керівник компанії M4U Володимир Даниленко та колишній топменеджер SAGA Development Ігор Райков до початку аукціону оцінювали земельну ділянку заводу "Більшовик" в 120-150 млн доларів (3,2–4 млрд грн).
Зростання вартості заводу на аукціоні лише на кілька відсотків можна пояснити малою кількістю учасників торгів. Один з них – компанія Степана Черновецького – виступала у ролі статиста і не зробила жодної ставки.
ЕП звернулася за коментарем до офісу Черновецького, проте на момент виходу статті відповіді не отримала.
За словами джерел ЕП серед керівників компаній, які цікавилися участю в аукціоні, потенційних інвесторів відлякали судові суперечки навколо відчуженої нерухомості заводу.
Співрозмовник ЕП на правах анонімності заявив, що компанія "Агроміл дистрибьюшн", яка 2019 року стала власником окремих будівель, розосереджених по периметру заводу "Більшовик", афілійована з переможцем торгів.
"Пророблена чудова домашня робота. Хмельницький та Іванов підготувалися до приватизації "Більшовика" заздалегідь, "по бєспрєдєлу" забравши права власності на 6 тисяч квадратних метрів нерухомості", – заявило джерело.
Відчужені цехи "Більшовика" було закладено у фінансовій компанії "Меридіан", розташованій за однією адресою з офісом холдингу UFuture Василя Хмельницького. Співвласником "Меридіана" є КУА "ЮДП Ессет Менеджмент" Хмельницького.
Фінкомпанія також викупила борги "Більшовика" на суму близько 80 млн грн перед банком "Хрещатик", який раніше належав Хмельницькому та Іванову.
Своїми діями співвласники UDP створили неприйнятні умови для участі в торгах інших інвесторів, каже не під запис власник великої девелоперської компанії.
"Хмельницький та Іванов відправляли "гінців" до всіх претендентів на "Більшовик" і наполегливо просили не брати участі в приватизації заводу. Навіть приїхали в Одесу до Ківана (власник забудовника Kadorr Group – ЕП). Кажуть: "Ми поклали око на "Більшовик" давно. Ви ж розумієте, ми просто так його не віддамо", – розповідає ЕП джерело.
Заяви Дмитра Сенниченка про перемогу у судах за відчужені "Агромілом" будівлі девелопери називають блефом.
"Ну й що, що виграли суд? Іванов з Хмельницьким боролись би далі, розтягнули б це на три-п'ять років, і робили б іншому переможцю "вирвані роки", – переконаний співрозмовник ЕП.
"Вони навіть не зробили вигляд чесних торгів"
Недоговірну позицію нових власників заводу інший співрозмовник ЕП називає дивною. На забудову території заводу необхідно витратити значні фінансові та часові ресурси.
"Місця вистачило б усім. Хмельницький з Івановим могли б спокійно залучити інших інвесторів, як у випадку з Unit.City і не втратити прибутку", – каже співрозмовник ЕП.
Причиною такої поведінки він називає можливі "закулісні домовленості" зі Степаном Черновецьким. Саме тому представники його компанії на аукціоні не зробили навіть однієї ставки, вважає він.
"Це фарс. Аукціон тривав 7 хвилин, з яких 6 хвилин базікав ведучий. Вони навіть не зробили вигляд чесних торгів. Скоріше за все, вони заздалегідь домовилися зі Стьопою і він отримає свій шматок під забудову", – заявив CEO київської девелоперської компанії на правах анонімності.
Співрозмовники ЕП припускають, що третій учасник торгів – компанія Хомутинніка – також може бути у змові. "Їм простіше "порішати" між собою. Навіщо підвищувати ціну лоту?" – каже джерело.
Фонд держмайна розводить руками
Держава отримає 54 млн доларів від приватизаційного конкурсу. Якби Фонд держмайна "вичистив" юридичну частину питання і "викинув" би з території заводу Василя Хмельницького та Андрія Іванова, сума за підсумками аукціону могла зрости щонайменше вдвічі, кажуть співрозмовники ЕП.
"Я точно знаю, що одна компанія була готова заплатити за "Більшовик" понад 100 мільйонів доларів", – каже топменеджер однієї з компаній, обізнаний в ситуації.
Високопоставлене джерело ЕП у Фонді Держмайна каже, що вони вижали максимум з ситуації на фоні відсутності підтримки з боку влади. Співрозмовник у ФДМ припускає, що Хмельницький з Івановим цілком могли посилати тиснути на девелоперів, але наголошує, що Фонд не має до цього стосунку.
"Що ми могли зробити у цій ситуації? KPMG розписав потенційним інвесторам всі деталі "квитка на війну" з Хмельницьким. Хороші юристи запросто б розбили їх у суді щодо відчуженого майна", – каже співрозмовник.
За його словами, Фонду вдалося продати "тягар на шиї" держави за ринкову ціну. "За 2,2 млн доларів за гектар землю під забудову у Києві ще ніхто не продавав. Це адекватна ціна", – вважає джерело в ФДМ.
На прохання ЕП прокоментувати твердження джерел щодо "гінців" та змови з Черновецьким у пресслужбі компанії UDP заявили, що "не коментують чутки".
"Компанія працює у відповідності до законодавства. Фонд держмайна провів чесний та прозорий приватизаційний конкурс", – йдеться у відповіді.
Майбутнє на Шулявці
З набуттям власності на "ПКМЗ" "Дженерал Комерс" повинна буде виконати приватизаційні умови. Серед ключових – компанія має за пів року виплатити усі борги з боку заводу, а також зберегти основне виробництво.
Боргів у заводу зібралося майже на пів мільярда – 481,6 млн грн за підсумками половини 2021 року. Зокрема, 33,6 млн грн з них становлять борги за податками з заробітної плати, які потрібно буде погасити протягом трьох місяців з моменту набуття у власність.
Щодо виробництва, один з активів заводу, "Жашківважмашбуд" повинен протягом трьох років зберегти свою діяльність. Ба більше, нового власника зобов’язали інвестувати в модернізацію щонайменше 57 млн грн. Крім того, обладнання з дочірніх підприємств "Більшовика" необхідно буде безкоштовно передати "Укроборонпрому".
Також у спадок Хмельницький з партнерами отримує суперечку з КМДА за Цех №5, який заважає добудувати Шулявський шляхопровід. Фонд спершу пропонував викупити цей цех за 700 млн грн, але з цим не погодилася міська влада.
Зрештою, у 2020 році незалежна оцінка будівлі становила 240 млн грн, але Київ відтоді так його і не викупив. Тому питання успадковує "Дженерал Комерс" та UDP – київська влада обговорюватиме вже з ними питання викупу цеху №5 для спорудження розв'язки.
У Департаменті транспортної інфраструктури додали, що "справа наразі на розгляді в Шостому апеляційному суді. Розгляд справи призначено на 17 листопада". "Тоді, можливо, матимемо більше інформації", – відрізали у транспортному відомстві.
Що будуватимуть нові інвестори
У компанії UDP кажуть, що територія потребує ревіталізації. Її планують здійснити за сценарієм перетворень на заводі "Арсенал".
"Новий міський об'єкт, буде цінний для міста, комфортний для городян. Ми використовуємо досвід та експертизу, отримані у процесі роботи над ревіталізацією колишньої території заводу "Арсенал".
Наша команда збирається підійти до роботи над об'єктом максимально дбайливо, дотримуючись інтересів усіх стейкхолдерів. Наше завдання – перетворити згасаючий завод на об'єкт, який приноситиме користь місту, городянам, державі та гармонійно вливатиметься у загальноміську інфраструктуру", – повідомили в UDP.
Говорити про концепцію ще зарано, додали в девелоперській компанії. "Цьому має передувати її детальне опрацювання", – повідомили в пресслужбі.
За оцінкою керівного директора компанії Colliers Ukraine Олександра Носаченка, на території заводу доцільно поєднати житлову, офісну та комерційну складові.
"Економічно доцільно для девелопера зробити домінуючою житлову складову. Там можна побудувати 650-850 тисяч квадратних метрів житла і 100 тисяч "квадратів" офісної нерухомості", – каже експерт.
Він додає, що на місці ПКМЗ можна зробити "набагато більш цікавий проєкт", ніж Unit.City.
За розрахунками Носаченка, інвестиції в об’єкт сягнуть від 700 млн доларів до 1 млрд доларів, а реалізація проєкту розтягнеться на довгий строк.