Проверяем застройщика. Как самостоятельно найти квартиру для покупки в Киеве и не сойти с ума
Несмотря на рост стоимости жилья в Киеве и пригороде, недвижимость до сих пор считается одной из самых верных инвестиций. НВ спросил у экспертов ЛУН о том, как проверить застройщика и найти квартиру в городе.
За последние семь месяцев цены на квартиры в Киеве выросли на 21%, но исследования показывают, что в этом году стоимость жилья может вырасти еще на 20%. Одна из причин такого скачка — рост спроса на недвижимость. С начала 2020 года Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСК) практически не выдает разрешения на новое строительство. Недвижимость же до сих пор остается одним из самых надежных вариантов для инвестиций.
Несмотря на большой спрос, по оценке экспертов, на столицу приходится более половины проблемных новостроек: с 215 ЖК, в которых, по состоянию на июль 2021, продают жилье, 123 считаются проблемными. Около 10% из них, а именно — 49, стоят «замороженные» годами.
О том, как распознать проблемного застройщика, где искать квартиры в Киеве по самой низкой цене, какие преимущества и недостатки «первичного» и «вторичного» жилья НВ рассказали эксперты ЛУН: юристка сервиса выбора новостроек Анастасия Осинцева и директор по маркетингу сервиса выбора новостроек Денис Судилковский.
Как распознать проблемного застройщика?
Первое, что сигнализирует о таком застройщике — отсутствие законного права на владение землей, на которой велось или ведется строительство. Второе — проведение строительных работ в случае, когда застройщиком получено лишь право на проведение подготовительных работ. Ну а третье — строительство дополнительных этажей, когда заявленные технико-экономические показатели в разрешении на проведение строительных работ не совпадают с фактическим процессом строительства.
Также важно, чтобы застройщик не нарушал градостроительные условия и ограничения, поскольку это может стать проблемой при введении объекта в эксплуатацию. Важно проверять наличие технических условий на подключение всех типов коммуникаций до начала инвестирования в объект строительства. Кроме того, нужно время от времени убеждаться, что на участке ведутся работы и следить за ходом строительства.
Как самостоятельно найти информацию о застройщике?
Все необходимые документы о застройщике должны предоставить для ознакомления в отделе продаж соответствующего жилого комплекса. Большинство из них можно найти в открытых источниках. Земельный участок и его целевое назначение можно найти на публичной кадастровой карте Украины. Любые ограничения на земельном участке можно проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Разрешения на выполнение строительных работ и изменения к ним, а также уведомления о начале выполнения строительных работ можно найти в Реестре строительной деятельности. В этом же реестре указанные градостроительные условия и ограничения.
Все судебные дела, связанные с застройщиком, можно найти в Едином государственном реестре судебных решений, а информация о каждом из участников строительства проверяется в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований и на сайте Государственной налоговой службы Украины.
Также документы можно проверить на сайте lun.ua в разделе Документы, а следить за ходом работ — в разделе Мониторинг строительства.
Слушайте подкаст на эту тему
Где в Киеве найти квартиры по самой низкой цене?
Инвестиции в квартиру на ранних стадиях строительства значительно привлекательнее покупку готовой квартиры. За одинаковую сумму можно получить на 20−30%, или на 50% больше метров по сравнению с вторичным рынком. На практике — за цену готовой однокомнатной квартиры с ремонтом можно приобрести двухкомнатную в новостройке.
Самые дешевые «метры» сейчас в новостройках на левом берегу в Деснянском районе — в среднем 21 700 грн/м2. Самый дорогой, классически, центр — в среднем 62 900 грн/м2 на Печерске.
Говоря о пригороде, самое доступное жилье в селе Святопетровское — 15 800 грн/м2, а самое дорогое в Вишневом — 21 700 грн/м2.
В чем плюсы и минусы первичного и вторичного рынка недвижимости?
Первичный рынок недвижимости — это квартиры, дома, коттеджи, которые еще не находились в собственности. Обычно такое жилье расположено в новостройках, не имеет полного ремонта. Покупая «первичную» квартиру, человек получит совершенно новое жилье, которое еще никому не принадлежало.
Вторичный рынок недвижимости — это квартиры, дома, коттеджи, которые ранее находились в собственности. Обычно такое жилье продается с ремонтом, готовым для заселения. Несмотря на распространенное мнение, что «вторичные» квартиры расположены только в старом жилом фонде, их можно найти и в новых ЖК разных классов.
Преимущества первичного жилья:
- жилье без полного ремонта дешевле готового к заселению;
- в таком жилье можно сделать перепланировку и ремонт под свои вкусы и потребности;
- новые дома, как правило, строят из более качественных материалов;
- в новых жилых комплексах предусмотрена внутренняя инфраструктура.
Недостатки первичного жилья:
- необходимо ждать окончания строительства жилого комплекса;
- такое жилье нуждается в инвестициях в ремонт;
- в первые полгода-год после введения ЖК в эксплуатацию соседи также делают громкие ремонтные работы, поэтому нужно будет пережить шум.
Преимущества вторичного жилья:
- если нравится ремонт, в такие квартиры можно заехать на следующий день или в день покупки;
- можно познакомиться с соседями и поговорить о состоянии дома перед тем, как приобрести жилье.
Недостатки вторичного жилья:
- чтобы переделать ремонт, надо «разрушить старый», что требует немало времени и денег.
Стоит ли нанимать риелтора для поиска квартиры?
Когда-то риелторы выполняли услугу «информационного посредника». Они знали квартиры, о которых больше не знает никто. Сейчас практически все варианты выставляются на продажу в интернете. В современном мире профессиональный риелтор начинает выполнять сервисную функцию: он может сэкономить время на подбор жилья, вместо вас перебрав варианты под ваши потребности, и осуществить сопровождение сделки.
В случае новостроек, когда продаются еще непостроенные квартиры, функцию подбора планирования берет на себя специалист из отдела продаж, а выбор жилого комплекса можно полностью осуществить онлайн.