Негативный сценарий: новые налоги, инвестиции в недвижимость и отток населения
К чему может привести усиление налоговой нагрузки в Украине
Айтишник заработал $100 тыс. и принял решение инвестировать их. Наиболее доступный для него вариант — купить недвижимость, но в случае одной квартиры — это не инвестиция, а сохранение денег от инфляции. Потому что мало купить квартиру, в ней нужно сделать ремонт, потом ее нужно менеджерить (сдача в аренду не означает, что весь функционал по обслуживанию выполняет арендатор).
Почему квартира? Есть другие варианты — акции зарубежных публичных компаний, или друзья, которым нужны средства для своего бизнеса/стартапа.
С друзьями тяжело, они могут прогореть или пропасть. С публичными акциями зарубежных компаний нужно разбираться. Брокеры могут построить успешную стратегию, а могут не построить. А по зарубежным компаниям нужно искать информацию, строить прогнозы и т. д.
Других вариантов у айтишника нет. Потому что в Украине отсутствует рынок публичных компаний (вернее, он эпизодический), нет доверия к банкам (да и банки снижают депозиты, потому что массово кредитовать бизнес им становится неудобно). Можно было бы вложить в пенсионный фонд, как в инвестиционную компанию, но ее нет.
Пока айтишник думает, находится коррупционер, которому нужно срочно спрятать $1 млн. Он покупает 10 квартир в ЖК, который приглянулся айтишнику. Девелопер ЖК принимает решение поднять стоимость квартиры, скажем, на 20%, так как закон спроса и предложения пока никто не отменял. Квартира теперь стоит $120 тыс.
В это время государство говорит о том, что все наши беды от недостаточной фискализации, и придумывает новые способы и варианты поднять налоги. Как видимые (типа ЕСВ), так и невидимые (акциз, НДС на квартиру, которые все равно платят покупатели).
Что происходит? Рынок недвижимости нагревается и становится недоступным для среднего класса. В условиях дорогой ипотеки (самая дорогая в Европе), средний класс (я говорю о людях, которые зарабатывают деньги честно) не может позволить себе квартиру, при этом ряд новопостроенных ЖК стоят заселенными на 20−30−40%. Понаблюдайте за окнами вечером.
Читайте также:
Анна Деревянко Вернуть инвесторов в Украину — миссия (не) выполнима?
Инвестору сложно сдать квартиру в аренду (я не говорю об эконом-классе и популярных ЖК вроде «Комфорт Таун»). Точечные всплески спроса (в Киев переехали новые чиновники, айтишники из Беларуси, инки и ацтеки, оппозиционеры из России и т. д.) не прогнозируемые. Большая часть переселенцев из оккупированных территорий уже обустроила свой быт в Киеве. Других причин для роста населения Киева пока нет.
Повторюсь, внутренний рынок покупателей (продал «хрущовку» — купил «первичку в сегменте комфорт») зависит от ставки ипотеки, влияния на рынок серых и черных денег оптовых коррупционеров, фискализации застройщиков и покупателей.
На фоне происходящего растет спрос на загородную недвижимость. Это понятно, ведь человек с достатком хочет жить в более-менее экологической среде. Инфраструктура (кафе, магазины, доставки, салоны красоты и т. д.) за ним подтянется.
Ключевой тезис. Фискализация без прозрачного распределения бюджета, без запуска рынка капиталов и других новых рынков (CBD, пенсионные инвестиционные компании, высокотехнологическое производство, туризм и т. д.), без настройки банковского рынка — это фикция.
Налоги платятся из заработанных денег, а значит нужны все варианты их заработка. Не надо верить разговорам о том, что мы платим мало налогов.
Айтишник, скорее всего, отправит свои деньги работать на Apple или куда еще посоветует брокер. Это нормально, инвестировать по всему миру, не нормально — не иметь возможности инвестировать в капитал украинских компаний: Укрзалізницю, Укрпошту, Центренерго и другие.
Скоро Украина потеряет деньги от транзита газа, со временем снизится поток денег от трудовых мигрантов. Что будет через 10−20 лет?
Если отталкиваться от точки, в которой мы находимся, то увеличится отток населения и усилится неравенство. Должности синих воротничков (без специализации) займут иммигранты из Средней Азии. Рабочие с квалификацией, часть среднего класса продолжит уезжать в Польшу, Германию, Финляндию и дальше.
Супербогатые и богатые и так живут в Украине сугубо по работе. Вне работы у них недвижимость в странах первого мира.
Это депрессивный сценарий и очень хочется, чтобы он не осуществился.