«Мы хотим получить минимум 5% в объеме новых выдач ипотечных кредитов на рынке»

02/08/2021, 12:34:07

Недавно рынок ипотечного кредитования Украины пополнился новым игроком — свой продукт презентовал Банк Кредит Днепр, принадлежащий известному украинскому бизнесмену Александру Ярославскому, владельцу группы DCH. Банк намерен отвоевать свою долю рынка и настроен «играть вдолгую». О том, какие условия банк предложит клиентам и партнерам, в чем его преимущества, а также о том, как будут развиваться ипотека и строительный рынок в ближайшие 30 лет, в интервью рассказал Тарас Горкун, заместитель председателя правления Банка Кредит Днепр.

Тарас Горкун

заместитель председателя правления Банка Кредит Днепр

О новой программе ипотеки

— Банк Кредит Днепр запустил собственную программу ипотечного кредитования. Пока кредиты выдаются на покупку жилья на вторичном рынке, но есть планы кредитования и на первичке. Какой портфель кредитов банк намерен сформировать к концу 2021-го и в 2022 году?

— Это новый продукт для нашего банка. После того как в августе прошлого года состоялась смена собственника, мы взяли курс на технологическое переоснащение банка, в том числе и на запуск новых современных продуктов. Ипотечное кредитование, как и в целом залоговое кредитование — это тот сегмент, который не был развит в банке до сегодняшнего дня. Мы запустили ипотеку недавно — сразу же, как только технологически банк стал готов в этому шагу. Мы хотим получить минимум 5% в объеме новых выдач ипотечных кредитов на рынке. Для этого еще предстоит проделать большой объем работы.

— Каковы сегодня параметры выдаваемых банком ипотечных кредитов? О каком уровне ставок, о каких сроках и суммах идет речь?

— На сегодняшний день, если мы говорим о вторичке, номинальная ставка составляет 12,99% годовых плюс комиссия 0,99% и страховки — еще 0,8%. Объем кредитования — до 10 млн гривен, а срок — до 20 лет. Продукт для первичного рынка будет зависеть от непосредственных договоренностей с застройщиками.

— Какова региональная представленность нового направления бизнеса?

— В данный момент банк имеет 27 отделений. Плюс запущены первые 2 ипотечных центра в Киеве и Днепре. На подходе открытие и в других городах. Но именно на Киеве и Днепре мы хотим обкатать весь процесс, который проходит клиент при получении кредита. Вся цепочка, весь путь должен стать максимально клиентоориентированным. Пожалуй, мы один из немногих банков, имеющих в своем штате специалистов по управлению клиентским опытом (customer experience). Это эксперты по конструированию клиентского пути, выступающие адвокатами клиентов в любом процессе, который выстраивает банк. Задача этих специалистов — проанализировать весь процесс выдачи ипотечного кредита (вплоть до тайминга каждого этапа). Мы выявляем барьеры, которые могут потенциально возникнуть во внутренних процедурах банка и усложнить для клиента путь к завершению сделки. В результате мы строим процессы таким образом, чтобы клиенты ощутили наше конкурентное преимущество перед другими игроками с точки зрения простоты процедур и количества требуемых шагов.

— Это действительно важно, ведь очень легко получить массу недовольных клиентов и поплатиться репутацией.

— Да, очень важно понимать, сколько времени занимает процесс. И если какие-то шаги неоправданы, то можно ли их исключить. Если какие-то процессы занимают слишком много времени, то как их ускорить.

Продукт еще будет претерпевать эволюционные изменения, но сегодня мы говорим, что он рабочий. За ним уже можно приходить в банк, а партнеры со стороны застройщиков могут обращаться с предложениями о сотрудничестве.

Мы понимаем, что ценовые параметры у всех по сути одинаковые и будут стремиться к унификации, поэтому конкурентные преимущества должны быть в первую очередь технологичные, а это — скорость и оптимизация процедур.

— Чем могут отличаться процессы оценки заемщиков? Может ли этот процесс сам по себе становиться конкурентным преимуществом?

— У банка достаточно большой опыт беззалогового кредитования, что позволяет нам смотреть на клиента с большим пониманием. Если мы говорим об объектах первичного рынка, то здесь есть еще дополнительный фактор комфорта для клиента. Ведь когда в процессе сделки ипотечного кредитования участвует банк, то он в первую очередь рассматривает не клиента, а застройщика. Все потому, что банк оценивает и контролирует риски и для себя, и для клиента. В этом плане у нашего банка достаточно опыта. У нас есть синергия с разными бизнесами и понимание строительного рынка и его участников, позволяющее грамотно оценить любое партнерство.

— Но все же пока речь идет о кредитовании на вторичном рынке, а кредитование на первичном банк только готовиться запустить…

— У нас есть продукт как для первичного, так и для вторичного рынка жилья. Но для того чтобы было запущено кредитование покупки недвижимости на первичном рынке, необходимо заключение соглашений о партнерстве с застройщиками. Сейчас уже идет работа с несколькими застройщиками по их аккредитации в банке и созданию совместных программ. Продукт создан, и мы ждем окончания процесса аккредитации застройщиков.

О первичке и вторичке

— Где ипотечный кредит обойдется дешевле: на вторичном или первичном рынке жилья?

— Для начала необходимо определить, что такое первичка. Если первичка — это продажа имущественных прав на строящийся объект, то она, естественно, дороже. Если мы говорим, что первичка — это уже сданный в эксплуатацию объект, просто продающийся из первых рук, то она приближается по своей сути к вторичке. В целом по рынку кредиты на покупку квартир в строящихся домах более дорогие, так как согласно нормативам НБУ имущественные права не являются полноценным предметом залога, который может учитывается в нормах резервирования банков. Жилье в домах, которые уже введены в эксплуатацию, является полноценным залогом — и уже совсем другие коэффициенты при формировании резервов. Таковы общие для банковской системы правила игры.

— Это важный момент, потому что на самом деле у обывателей ипотека всегда ассоциируется именно с залоговым кредитованием.

— Согласен. Ипотека — это кредит под залог недвижимости. Но есть ипотека, которая начинается с этапа имущественных прав и далее имеет свое продолжение, когда объект уже сдан.

— То есть это позволяет вам по сути выдавать ипотеку без залога?

— Залогом являются имущественные права, представленные в разных формах: акции застройщика, векселя и пр. Так или иначе, это некие ценные бумаги или же доли в консолидированном пуле инвесторов определенного объекта недвижимости. Такой залог имеет другой коэффициент резервирования, что отражается на стоимости кредита. Тем не менее мы планируем работать и с этим сегментом.

— Очевидно, что у Банка Кредит Днепр в портфеле будет и тот и другой сегмент ипотеки. Каков ваш прогноз: чего будет больше? И на чем банком будет сделан акцент?

— Тут надо исходить из рынка. Все-таки на сегодняшний день большая часть сделок купли-продажи жилья относится к вторичному рынку. Если вы посмотрите отчетность НБУ, то увидите, что такова структура рынка. Вторичка доминирует как в ипотеке, так и в целом в обороте этого рынка. Но у первичого рынка есть очень существенные перспективы роста. Более того, обратите внимание на структуру платежек — нигде нет такой строки, как амортизация жилищного фонда. Этот процесс устаревания неизбежно приведет к тому, что люди будут искать себе новое жилье на рынке первичного строительства. Естественно, на протяжении следующих 30 лет этот процесс станет набирать обороты. Мы уже видим устаревающие объекты, которые приводят даже к катастрофам. Я считаю, что следующим большим проектом после строительства дорог будет строительство жилищного фонда.

О конкуренции и рисках

— Как вы оцениваете эффективность новых государственных программ дешевой ипотеки. Например, программу «5−7−9%»?

— Это как раз и есть проявление первых шагов процесса, о котором я говорю. Такие программы в течение следующих 30 лет станут только масштабнее. Этого будет требовать состояние инфраструктуры. Та программа, которая введена на сегодняшний день, пока очень ограничена в своей применимости. Да, в данное время мы не наблюдаем от нее на рынке большого всплеска, однако в определенных странах подобные программы приводили к росту цен на недвижимость. Они не только влияли на доступность, но и влияли на увеличение цен при ограниченном предложении. К тому же сама ситуация с жилищным фондом подталкивает к тому, чтобы на рынке девелопмента становилось больше игроков. А это потребует наличия банков, готовых предоставить покупателям кредитное плечо, чтобы рынок развивался. Наверняка появится еще много инструментов в следующие 30 лет.

— Насколько высока сейчас конкуренция в сегменте ипотечного кредитования? Это «красное море» или «голубой океан»?

— Смотря с чем сравнивать. Если сравнивать с кэш-кредитованием, то это «голубой океан». Игроки на рынке есть, и они сильные. Есть, как минимум, госбанки, развивающие доступную ипотеку. Я бы сказал, что в следующие 30 лет рынка хватит на всех.

— Как банку учесть и минимизировать все риски, кредитуя покупку еще не построенного жилья? В Украине было очень много случаев, когда объекты массово «замораживались», а застройщики исчезали. Особенно если учесть огромную коррупционную составляющую строительной отрасли.

— Когда банк начинает работу с определенным застройщиком, происходит процедура его аккредитации. По сути, банк проводит анализ застройщика как юридического лица. Проверяются непосредственные риски, отчетность компании и т. д. В этом у нас есть большой опыт. Мы понимает игроков данного рынка, а потому наше участие является для клиента фактором надежности, ведь мы оценили конкретного застройщика и понимаем, что риски для нас и нашего клиента минимальные.

— В последнее время застройщики активно предлагают собственные программы рассрочки. Поясните читателям, в чем принципиальная разница рассрочки и ипотеки. В каких случаях выбрать рассрочку, а в каких — ипотеку?

— Если говорить о рассрочке, то здесь мы имеем отношения между клиентом и застройщиком, который является для клиента сторонней организацией. Доверие и имидж формируются, как правило, пиар-составляющей. Вы должны сами решать, доверяете застройщику или нет. Разница между двумя продуктами в первую очередь в сроках. Рассрочка — это не более 4−5 лет, часто гораздо меньше, а это высокие регулярные платежи. Ипотека — это «игра вдолгую» с проверенными объектами, с большими сроками и суммами кредита. Но регулярный платеж в итоге меньший. Еще одна разница в том, что в случае рассрочки объект недвижимости оформляется на покупателя после ее выплаты. В случае с ипотекой оформление имущественных прав происходит здесь и сейчас в момент сдачи в эксплуатацию.

— Как рынок будет развиваться на региональном уровне? Где будут сконцентрированы основные объемы?

— Доминирует, конечно же, Киев, но у нас исторически довольно сильные позиции в Днепре. Поэтому, как я и сказал, мы открыли ипотечные центры в этих городах в первую очередь. Также мы рассматриваем вторую волну в Одессе и других городах-миллионерах. Есть еще такой субсегмент, который мы сейчас рассматриваем, — рынок земли, а для нас — кредитование покупки земли.

О партнерах

— Если говорить о страховой составляющей, то у банка какой-то один страховой партнер или пул компаний?

— У нас пул страховых компаний, и мы вместе с застройщиком действуем по договоренности. Здесь мы не работаем только с одним партнером. Страховая компания должна обладать определенными характеристиками устойчивости, надежности и т. д. Как правило, мы не ограничиваем клиента в выборе и предлагаем ему определенный набор страховых компаний. Конечно, они должны соответствовать ценовым параметрам, которые заложены в продукт. Все стороны заинтересованы дать клиенту максимально приятные условия для того, чтобы застройщик быстрее конвертировал свой товар в рабочий капитал, страховщик подписал определенный прогнозируемый риск, банк получил долгосрочный кэш-флоу, а клиент искомый объект по понятной, приемлемой для него стоимости самым быстрым способом.

— С каким количеством застройщиков Банк Кредит Днепр сегодня ведет переговоры?

— Аккредитацию проходит 6 компаний-застройщиков. Но это далеко не предел — мы открыты и для региональных застройщиков. Наша цель — долго оставаться на этом рынке. Мы понимаем фундаментальные драйверы этого рынка в горизонте 30 лет.

— Вы нацелены только на ЖК в черте города или же рассматриваете и загородную недвижимость?

— Конечно, рассматриваем! Это все входит в пул наших интересов, поскольку на загородные коттеджи сегодня высокий спрос — это нужно нашим клиентам.