Как проверить застройщика с помощью открытых данных?
Ежегодно в Украине увеличивается список проблемных новостроек. Только в столице более половины построенных жилых комплексов можно отнести к категории рисковых. Где и как с помощью открытых данных быстро проверить застройщика?
Что такое проблемная новостройка?
На законодательном уровне такой термин отсутствует. По факту — это объекты незавершенного строительства, не соответствующие требованиям градостроительному законодательству и государственным строительным нормам. Существуют два основных вида «проблемных» новостроек: те, на которых прекращено строительство и остановлена продажа жилья и те, которые активно продаются на рынке, несмотря на несоответствие законодательству.
Риски очевидны. Нарушение застройщиком законодательства может как затянуть процесс ввода дома в эксплуатацию, так и привести к полной потере покупателем средств и жилья в любой временной перспективе.
Размер не имеет значения
Как показывает практика, на рынке недвижимости это именно так. Еще в 2017-2018 годах скандальные сейчас, а тогда безумно популярные строительные компании «Укрбуд» и «Аркада», занимали лидирующие позиции по количеству сданного жилья в столице. Однако, сегодня обе признаны банкротами. Их объекты «заморожены», а инвесторы «обивают пороги» чиновников в надежде, что их ЖК кто-то таки достроит. При этом, механизма страхования вложенных клиентом средств ни через страховые компании, ни с помощью банковского залога в Украине нет.
По оценке партнеров YouControl — экспертного бюро «Нерухомі» — на столицу приходится более половины проблемных новостроек: из 215 ЖК, в которых, по состоянию на июль 2021 продают жилье, 123 считаются проблемными. Около 10% из них, а именно — 49, стоят «замороженные» годами. По данным бюро, среди основных нарушений, к которым прибегают застройщики:
- Отсутствие разрешительных документов на строительство или права пользования земельным участком. Например, ЖК строятся в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ, который аннулирован Госархстройинспекцией. Ни ввести в эксплуатацию, ни осуществить законное продолжение строительных работ невозможно. А в случае отсутствия оформленных прав на земельный участок, решение вопроса затягивается на годы.
- Сообщение о начале строительства вместо получения разрешения. Скажем, ЖК строится на многих земельных участках, принадлежащих разным физическим лицам. Использование приусадебных участков для строительства высотных многоквартирных домов. Если на приусадебных участках строятся не одноквартирные дома до 4 этажей, тогда необходимо подавать не сообщение о начале строительства, а получить разрешение на начало работ.
- Нарушение целевого назначения земельного участка и несоответствие документации фактическим намерениям застройки. Самое распространенное нарушение среди застройщиков. Начиная от использования приусадебного участка для индивидуального строительства, заканчивая землями для размещения зданий промышленного назначения. В обоих случаях, вопреки ограничениям, строятся ЖК.
- Строительство не по проекту (достройка лишних этажей и т.д.). Отклонение от проекта (достройка лишних этажей) или нарушения линии застройки (когда ЖК выступает за соседние дома) являются существенными нарушением строительных норм. Это может привести к отсрочке принятия в эксплуатацию с необходимостью корректировки проекта.
- Несоответствие намерений застройки фактическом строительству. Например, реконструкция общежития с построением жилых квартир или перестройка экспериментального корпуса на землях НАН Украины под многофункциональный комплекс на землях не предназначенных для жилищного строительства.
С чего же начать проверку застройщика?
С самого начала следует понять, кто такой «застройщик». Ведь в идеальном понимании — это компания, которая строит объекты недвижимости и сама же их реализует. Например, по договорам подряда или купли-продажи будущего объекта. Однако, на самом деле таких «классических» вариантов почти нет.
Большинство современных способов продажи квартир в новостройках являются разновидностями инвестирования в жилищное строительство, реализуемыми через такие механизмы как: продажа имущественных прав на будущий объект, участие в фондах финансирования строительства, заключение инвестиционных договоров для привлечения средств для строительства, участие в жилищно-строительных кооперативах, приобретение целевых облигаций с последующим обменом на жилье и тому подобное. Следовательно, имеем «комплексного» застройщика, в основном состоящего из таких субъектов: заказчик строительства, застройщик (фактический), генподрядчик (подрядчик), также управляющий ФФС, ЖСК, эмитент.
Зачем же усложнять? Дело в снижении затрат за счет налогов: квартира сначала передается подконтрольному застройщику субъекту (например — в инвестфонд или инвесткомпанию) по более низкой цене, который в дальнейшем передает квартиру конечному покупателю по окончательной стоимости. Таким образом, отсутствует налог на прибыль и занижается база налогообложения НДС.
В таких схемах покупатель обычно удален от застройщика как минимум одним посредником. Это, а также правовая природа заключенной покупателем сделки, только фактически воспринимается им как приобретение недвижимости, де-юре предусматривает совсем другие права и обязанности сторон. Последствия — отсутствие у покупателя как инвестора гарантий получения той недвижимости, на которую он рассчитывает.
При отсутствии реальных альтернатив покупатели просто вынуждены рисковать. Однако, и в такой ситуации можно снизить риски путем проверки застройщика. А точнее — всех субъектов, входящих в его состав. Сделать это возможно с помощью надежных открытых источников: государственных реестров, аналитической системы YouControl.
На что обратить внимание при проверке застройщика с помощью открытых источников?
- Мало проверять по названию, ведь оно может совпадать с другим (известным) наименованием и вводить в заблуждение. Только проверка по коду может однозначно идентифицировать юридически лицо.
- Юридический статус: не банкрот ли, не находится ли в процессе прекращения компания.
- Местонахождение: не адрес ли это массовой регистрации (где зарегистрированы еще десятки других организаций), жилой фонд или территория аннексированного Крыма.
- Короткий «возраст» предприятия (как правило, не превышает налогового отчетного периода: года или квартала) может указывать на отсутствие опыта работы для осуществления деятельности, избегание проверок контролирующими органами, заведомо преступную цель.
- Вид и срок деятельности по КВЭД: соответствует ли он тем работам или услугам, предоставление которых обещает компания. Достаточен ли опыт у юрлица для выполнения хозяйственных операций по соответствующему направлению.
- Уполномоченные лица. Отсутствие руководителя, так же как и его множественность (когда участник, руководитель, бенефициар или главный бухгалтер — это один человек) — признак фиктивной деятельности.
- Задолженность. Открытые исполнительные производства, налоговый долг — свидетельствуют о ненадежности.
- Частые изменения: местонахождения, наименования, участников и руководителей, ОКВЭД — может свидетельствовать об: отсутствии опыта работы, сокрытии незаконной деятельности.
- Анализ судебных решений с участием застройщика и связанных с ним лиц может рассказать важные детали. Не имеет ли участник строительства обвинений в мошенничестве, невыполнении договоров? Выполняет ли решение суда или его нужно к этому принуждать соответствующим службам? Имеет ли предприятие долги перед работниками по ЗП? Имела ли место в истории деятельности процедура прекращения или банкротства?
- Лицензии/разрешения. У реального застройщика/подрядной организации должно быть: зарегистрированный КВЭД 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий; лицензия на осуществление хозяйственной деятельности по строительству; разрешение на выполнение строительных работ; декларация о начале выполнения подготовительных и строительных работ. У инвестиционного фонда, компании по управлению активами, управляющего фонда финансирования строительства должна быть действующая лицензия на осуществление профессиональной деятельности на фондовом рынке. Последний должен иметь уставный капитал не менее €1 млн.
Если по результатам проверки приходим к выводу о наличии рисков — стоит пересмотреть решение о приобретении объекта строительства.