ua.depositphotos.comВирватися з міста. Чому кияни "будуються" в області і скільки за це платять
Чому зростають ціни і попит на землю під Києвом і що треба знати при виборі ділянки.
Глобалізаційні та урбанізаційні процеси призводять до зростання населення міст, зокрема мегаполісів. Київ приваблює українців робочими місцями, найвищими в країні зарплатами та розвиненою інфраструктурою.
Утім деякі кияни втомилися від "темпу" міста, брудного повітря й автомобільних заторів. Порятунком для них став переїзд в область – на дачі або в приватні будинки.
Пандемія та карантинні обмеження тільки посилили цей тренд. Ціни на будинки, таунхауси та котеджі різко зросли 2020 року. Про це ЕП детально уже розповідала раніше.
Тих містян, які точно вирішили перебратися в область, але яким не потрібно вирішити питання переїзду швидко, очікує гра в довгу – будівництво власного будинку. Ключовим в цій "подорожі" є вибір земельної ділянки, на якій вестиметься будівництво.
Скільки земельних ділянок під будівництво продається на Київщині? Скільки вони коштують? Та які напрямки користуються найбільшим попитом?
Про що йдеться в статті. Ключові висновки ✔ Ринок земельних ділянок під індивідуальне будівництво переживає "бум" і почав зростати на 15-20% на рік. ✔ Найбільшою популярністю користуються ділянки поряд з Києвом, розміром до 15 соток, "правильної" форми та з інженерними мережами. ✔ Ціни на земельні ділянки залежать від багатьох факторів і коливаються в межах від 500 доларів до 5 тис доларів за сотку. ✔ При виборі ділянки важливо звертати увагу на її цільове призначення та грунти. ✔ За прогнозами експертів, ціни зростатимуть на 7-20% на рік.
Чому зростає кількість угод з купівлі землі під Києвом
За період з 2019 до 2021 року кількість угод з купівлі-продажу земельних ділянок для індивідуального будівництва зросла на 15%, каже президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.
"Ринок земельних ділянок активно розвивався в 2005-2008 роках. В 2020 році почався схожий процес", – розповідає керуючий партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко.
Ринкова кон'юнктура свідчить про затребуваність землі під приватне будівництво як в інвестиційних цілях, так і з метою будівництва власного будинку.
Будинки, котеджі, таунхауси: чому попит на заміську нерухомість не падає і ціни зростають
"У період з 1 червня 2020 року до 31 травня 2021 року кількість пропозицій земельних ділянок під індивідуальну забудову в Україні перевищила 530 тисяч. Щомісячна кількість таких оголошень коливалася в діапазоні 40-50 тис пропозицій на місяць", – розповідає генеральний директор консалтингової компанії "Увекон" Володимир Шалаєв.
Лідерами за кількістю пропозицій земельних ділянок під забудову традиційно є Київська область, включаючи столицю, Одеська, Львівська, Дніпропетровська та Вінницька області.
За даними "Увекон", найбільш популярними в Київській області є пропозиції з продажу земельних ділянок невеликих розмірів – до 15 соток. Подібні оголошення становлять 67% від загальної кількості.
Найменш затребувані земельні наділи великих розмірів – понад 30 соток, на них припадає 8% пропозиції.
Зростання популярності землі під приватне будівництво експерти пояснюють психологічними наслідками пандемії і обмеженістю інвестиційних інструментів.
"Відособленість, простір, відокремленість багатьма потенційними покупцями сприймаються як захищеність. Життя в приватному будинку може обіцяти більше комфорту і можливостей облаштувати побут так, як хочеться, і при цьому не залежати від ряду соціальних факторів", – пояснює Піта.
"Я пояснюю зростання попиту на заміську нерухомість тим, що в Україні обмежений вибір інвестиційних інструментів. Тому українці вкладають в будівництво житла", – додає Степенко.
За даними Асоціації ріелторів, до 60% ділянок купуються з інвестиційною метою – для збереження і примноження коштів.
З цією цифрою не згоден Степенко. За його даними, лише 20% угод припадає на інвестиційні, решта покупців планують будувати на цих ділянках житло для власних потреб.
Схема "купити і перепродати" на цьому ринку не працює, кажуть експерти. Для того, щоб заробити на перепродажу ділянки, потрібно інвестувати додаткові кошти в її інфраструктуру або побудувати будинок.
В останні роки конкуренцію девелоперським компаніям, що будують котеджні містечка, склали приватні особи, які купують земельні ділянки, будують будинки або таунхауси і перепродають їх.
Як формується ціна на земельні ділянки під будівництво
Головним критерієм формування ціни на земельні ділянки під житлове будівництво в Київському регіоні є близькість до столиці.
"Оптимальна відстань від Києва, яка дає максимальну ціну на ділянку – в межах 5-10 км. Також враховуються часові витрати на дорогу до міста. Ідеальний час – 15-20 хвилин", – розповідає Юрій Піта.
"Популярність земельних наділів з віддаленням від столичної інфраструктури значно скорочується", – додає Володимир Шелаєв.
Другим важливим фактором ціноутворення керівник порталу Domik.ua Віталій Котенко називає статус та інфраструктуру території.
"Ділянки в окремих котеджних селищах цінуються вище, ніж ділянки в селах, серед сільських будинків або на відшибі", – пояснює експерт.
Наявність комунікацій – газу і електрики – може підняти вартість ділянки наполовину.
"Левова частка собівартості будівництва – 40-60% – стосується саме прокладки і облаштування інженерних мереж. З урахуванням всіх цих умов різниця в ціні на ділянки навіть в одній локації може перевищувати 30-50%", – говорить Піта.
Заплатити ринкову ціну за землю допоможе правильний розрахунок співвідношення площі будинку до розміру земельної ділянки.
"Для приватного будинку площею 80-150 м2 з територією для дворика буде потрібно 8-10 соток. Занадто велика ділянка або занадто маленька у співвідношенні ціни однієї сотки коштуватиме дешевше в середньому на 15%", – додає Піта.
Наявність поблизу ділянки озера, річки або лісу автоматично додасть до її вартості ще 20%.
"Всі ці чинники працюють і окремо, і разом. Тому часто буває, що ціна на однакові за площею ділянки в одній локації може відрізнятися вдвічі", – говорить Піта
Ціни зростають. Як сильно?
Ціни на земельні ділянки під приватне будівництво стартують від 500 доларів за сотку в сільській місцевості на відстані понад 50 км від Києва і досягають 5 тисяч доларів за сотку на віддаленості до 5 км від столиці.
За даними геопортала компанії "Увекон", середня вартість сотки землі під забудову в Київській області становить 1,5 тис дол.
Найдорожче оцінюються земельні ділянки в містах Київської області. Так, в Обухові ціна за сотку сягає 2,3 тис дол, в Ірпені та Білій Церкві – 3 тис дол, в Бучі та Славутичі – 5 тис дол.
Степенко з SV Development каже, що найпопулярнішим напрямком за запитами клієнтів є Житомирське шосе.
За останній рік в 20-кілометровій зоні від Києва ліквідна земля подорожчала в середньому на 10-15%, каже Юрій Піта з АСНУ. За його даними, зростання вартості землі можна порівняти з подорожчанням новобудов.
"Починаючи з 2020 року цінові коливання були незначними. Зростання спостерігалося на найбільш затребувані земельні ділянки площею до 15 соток в безпосередній близькості до Києва в популярних локаціях", – додає Шелаєв з "Увекон".
За оцінкою порталу Domik.ua, за останній рік ціни в передмісті Києва зросли на 20%.
За прогнозами Асоціації ріелторів, до кінця року вартість найзатребуваніших ділянок може зрости ще на 7%.
Степенко вважає, що цього року ціни на земельні ділянки під індивідуальне будівництво зростуть на 20% і цей тренд збережеться впродовж найближчих років.
Віталій Котенко також прогнозує зростання цін: "Ділянок в передмісті стає менше. Додатковим фактором попиту стали обмежувальні заходи в зв'язку з коронавірусом та екологічна ситуація в місті".
На що звертати увагу при купівлі земельної ділянки
При купівлі ділянки під індивідуальне будівництво фахівці рекомендують звертати увагу на її цільове призначення. У документах повинно бути вказано, що ділянка оформлена під приватне (індивідуальне) будівництво.
Дешевше коштують ділянки з цільовим призначенням "Для садівництва". Проте з ними у інвесторів можуть виникнути нюанси.
"Якщо купується ділянка для садівництва – виникнуть складнощі при реєстрації місця проживання. Також такий об'єкт не зможе купити нерезидент", – пояснює Юрій Піта.
Експерт радить покупцям звертати увагу на ділянки з "правильним" цільовим призначенням або змінити його. Але в такому випадку доведеться доплатити 5-10% від суми угоди для оформлення документів.
До інших характеристик ділянки при її виборі фахівці відносять сусідів, структуру ґрунту і висоту грунтових вод, конфігурацію ділянки, наявність лісу та водойми поблизу.