Эффективна ли автоматизированная оценка объектов недвижимости
Фонд государственного имущества запустил сервис услуги электронной определения стоимости объектов недвижимости. Сразу возникло много замечаний относительно корректности работы этой системы. Но можно ли полностью автоматизировать оценку недвижимости?
Станом на 2021 рік допустима розбіжність у визначенні вартості типових об'єктів нерухомості (наприклад, квартир хрущівської забудови) складає близько 15%. Це фактично мінімальний поріг, який може свідчити про ефективність використовуваних автоматизованих систем оцінки. І головною причиною наявної різниці в оцінці автоматизованих систем і незалежних оцінщиків, безумовно, є якість застосованих для розрахунку ціни інформаційних ресурсів.
Принаймні, кожна автоматизована система має бути орієнтованою на зменшення відсотку похибки. Розуміємо, що автоматизація оцінки — це дуже кропіткий процес, який вимагає грошових, часових витрат, глибокого розуміння процесів ціноутворення на ринку нерухомості, аналізу попиту / пропозиції. До того ж необхідно підготувати грамотне технічне завдання для розробників софту.
Я переконаний, що головна мета електронної оцінки об'єктів нерухомості полягає в максимально швидкому отриманні об'єктивної інформації про вартість того чи іншого об'єкта нерухомого майна. Звісно, електронна оцінка об'єктів нерухомості - не панацея, адже домогтися повної автоматизації оцінки навряд чи вдасться через низку, як об'єктивних, так і суб'єктивних факторів. Проте автоматизація цього процесу може стати вагомим орієнтиром, допоміжним чинником для з’ясування ринкової вартості об'єкта нерухомості.
«Автомат» чи оцінщик — куди рухається ринок оцінки
Автоматизована оцінка може бути ефективною виключно для типових об'єктів житла.
Новітні технології, на основі яких розробляються автоматизовані системи оцінки, можуть стати в нагоді переважно для розуміння порядку цін. Відзначу, що для отримання більш-менш об'єктивних даних автоматизована система має враховувати співставну з незалежним фахівцем кількість параметрів. Наприклад, для житлової нерухомості цих параметрів має бути, як мінімум, 7−10: це і місцезнаходження, площа об'єкта нерухомості, його технічний стан, якість внутрішнього оздоблення, можливість торгу, а також деякі інші показники.
За результатами першого півріччя 2021 року кількість громадян, що звернулися до різних автоматизованих систем оцінки, складає приблизно 40% від загальної кількості проведених оцінювань об'єктів нерухомості. Понад 70% звернень до різних геопорталів, що надають автоматизовану оцінку, стосувалася об'єктів житлової нерухомості, близько 15% - земельних ділянок, 10% - об'єктів комерційного призначення і близько 5% інших об'єктів нерухомого майна.
Іншими словами, автоматизовані ресурси використовуються більше для оцінювання типових квартир, а для оцінювання інших об'єктів нерухомості обов’язково залучаються незалежні оцінщики.
Таким чином, автоматизована оцінка може бути ефективною виключно для типових об'єктів житла. Для всіх інших об'єктів варто застосовувати напівавтоматизовану систему із залученням експертів-оцінщиків. Попри розвиток IT-технологій, в перспективі 5−10 років повна автоматизація оцінки комерційних чи інших досить складних об'єктів малоймовірна.
Скільки коштує оцінка об'єктів нерухомості
За останні 3 роки вартість оцінки нерухомого майна подорожчала в середньому на 20−30%. Причин подорожчання цих послуг декілька: 1) використання всім відомих майданчиків-посередників, 2) інфляція, як фактор перерахунку вартості послуг, 3) висока затребуваність об'єктивної оцінки об'єктів нерухомості.
Станом на сьогодні вартість оцінки квартир становить від 1 тис. грн до 2 тис. грн, діапазон цін на оцінку домоволодінь складає 1 500−4 тис. грн, оцінювання об'єктів комерційної нерухомості стартує від 3 тис. грн.
На мій погляд, у найближчі 2−3 роки вартість оцінки об'єктів нерухомості залежатиме від низки чинників, серед яких вагомим стане рівень ефективності автоматизованих систем. В разі якщо електронне оцінювання надавитиме суперечливу оцінку, то залучення незалежного оцінщика для вирішення спірних питань подорожчає.
Читайте также:
Игорь Кушнир Квартиры в Киеве за год подорожали на 18%. Что происходит?
На мій погляд, з’ява нових порталів, модулів з автоматичного оцінювання об'єктів нерухомості лише на користь ринку нерухомості. Посилення конкуренції дає поштовх до пошуку оптимальних рішень, вдосконалення роботи існуючих геопорталів, а також більш професійної роботи незалежних оцінщиків. У найближчі роки затребуваність професійної оцінки лише зростатиме. Особливо це стосується складних об'єктів, що пов’язане з планами ФДМУ з приватизації великої кількості нерухомого майна. До того ж запрацював ринок землі, який потребуватиме грамотної, професійної оцінки земельних ділянок.