Полшага до победы. Почему так важен законопроект об электронных земельных аукционах
Закон 2195, проголосованный парламентом более месяца назад, ожидает подписи президента. Без него двухлетние усилия по внедрению земельной реформы и открытию рынка сельскохозяйственной земли могут оказаться под угрозой.
На заседании 18 мая Верховная Рада поддержала во втором чтении и в целом законопроект 2195 — один из базовых документов земельной реформы. Несмотря на свое тяжеловесное название — проект Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) через электронные аукционы», мало что говорящее общественности, суть этого документа проста и понятна: без него невозможно обеспечить справедливые и прозрачные условия формирования цены на земельные участки после открытия рынка земли.
К архитектуре земельного рынка общественностью выдвигалось много требований. Большинство из них справедливы, некоторые — противоречивы, но одно было базовым и наиболее приоритетным — отсутствие коррупции и уничтожение самой ее возможности в земельных вопросах. Такое единодушие не удивительно, так как органы земресурсов в Украине исторически удерживали сомнительное лидерство по масштабу злоупотреблений.
Сокрушительный удар по такой коррупции как раз наносит законопроект 2195, закрывая саму возможность чиновников влиять на принятие решений о выделении земли и соответственно получать за это коррупционную ренту. Документ закрепляет, что аренда и продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них осуществляется исключительно на конкурсной основе через электронный аукцион. Помимо антикоррупционного эффекта, внедрение обязательного механизма аукционов осовременивает процесс распоряжения государственной и коммунальной земельной собственностью и делает его комфортным для инвесторов.
Предполагалось, что такая практика вступит в силу через пять дней после запуска рынка земли, то есть 6 июля 2021 года, обеспечив рыночной инфраструктуре прозрачность, удобство и защиту от коррупции.
Это в теории.
Но в Украине сложные реформы редко, а точнее — почти никогда — не даются легко.
Без права на ошибку
Не стоит забывать, в каких условиях проходил процесс подготовки к рынку земли. Политические оппоненты выискивали любой повод, малейшую двусмысленность, чтобы дискредитировать идею реформы. Зная это, разработчики действовали в сверхжестких законодательных рамках, проверяя и перепроверяя каждую норму, добиваясь ее юридической однозначности и безупречности.
Законопроект 2195 написан по такому же принципу, полностью соответствуя нормам Конституции, а в некоторых своих положениях даже усиливая их. Документ устанавливает единые требования к электронным земельным торгам, которые являются правилами приобретения права на землю, как и требует Конституция Украины.
Любой другой подход создает риски оспаривания закона в Конституционном суде на основе нарушения статей 3 и 14 Конституции — нет никаких сомнений, что политики-популисты эту возможность не упустят.
Тем не менее сейчас, фактически накануне открытия рынка земли, начали звучать предложения отменить такой унифицированный подход и вывести из-под его действия случаи принудительной реализации земельных участков в порядке, установленном Законом Украины «Об исполнительном производстве», а также на случаи продажи имущества должника (банкрота) в соответствии с Кодексом Украины из процедур банкротства.
На практике это означает, что отдельным органом исполнительной власти будет монополизировано установление правил торговли такой землей своим приказом, а также созданы альтернативные правила земельных торгов, в том числе по сниженным ценам или непрозрачным механизмам.
Также это означает, что на рынке будет действовать несколько электронных площадок по реализации земли — площадок с разными правилами, степенью защиты и доступом для общественного контроля. В условиях работы мультиплощадок гарантировать унифицированность проведения земельных торгов не представляется возможным.
Предложения размыть правила продажи земли являются в лучшем случае ненужной перестраховкой, а в худшем — искусственным предлогом для саботажа земельной реформы.
Законопроект 2195 учитывает все особенности специализированного законодательства, в том числе в части реализации арестованного имущества. Эти вопросы решаются отсылкой к закону «Об исполнительном производстве» с учетом требований Земельного кодекса. Любые допзамечания регулируются на уровне подзаконных актов, и это произойдет, как только 2195 станет официально Законом.
С учетом важности параметра безопасности, земельные торги должны проходить исключительно в государственной электронной системе. Системой, которая на сегодня наилучшим образом соответствует этой задаче, является «Прозорро.Продажі», которую администрирует одноименное госпредприятие.
Читайте также:
Ольга Балицкая Успеют ли сломать новорожденный рынок земли
За более чем пять лет работы эта площадка проявила себя как прозрачный, безопасный, гарантирующий невозможность вмешательства третьих лиц, в том числе в части искусственного ограничения участников, механизм. «Прозорро.Продажі» обеспечивает открытый доступ к торгам и информации о них, фактически объединяя и интегрируя значительную часть предложений отдельных торговых бирж и площадок. Это защищает потенциального покупателя или арендатора от того, что он «пропустит» аукцион по нужному ему участку.
Финансовые результаты торгов на Прозорро тоже не оставляют желать лучшего: по итогам аукционов, проведенных Госгеокадастром на «Прозорро.Продажі» в рамках пилотного проекта, финальная цена реализованных лотов выросла на 223%, цена аренды за гектар — в среднем от 2 тыс. грн до 6,5 тыс. грн. На аукционах было в среднем 4 участника, и за счет такой высокой конкуренции цена за гектар составила 15 тыс. грн при стартовой цене в 2834 грн/га.
Прозорро — единственная двухуровневая система с максимальной степенью защиты, в то время как альтернативные торговые площадки — одноуровневые, то есть более уязвимые к коррупции и хакерским атакам.
Но самое главное — отсутствие единых правил реализации земельных участков исказит принцип прозрачной и равной конкуренции и значительно снизит антикоррупционный эффект и обеление процесса распоряжения земельными ресурсами.
В конце мая президент подписал проект закона 2194 о земельной децентрализации, открыв в стране новый этап земельных отношений. Теперь нужно обеспечить эту реформу необходимой инфраструктурой и отладить механизм прозрачных земельных торгов.
Но если неопределенность с законопроектом 2195, с учетом парламентских каникул, затянется на несколько месяцев, то первый этап рынка земли пройдет в сверхрисковых условиях с самыми непредсказуемыми последствиями. Этого нельзя допустить, так как цена ошибки — это права граждан, доходы местных общин и, наконец, два года титанических усилий по внедрению земельной реформы в Украине.