ua.depositphotos.comКожен п'ятий покупець квартири перестав платити розстрочку. Чи добудують житло забудовники?
20% покупців квартир в часи війни не мають коштів, щоб виплатити розтермінування платежів. Як ринок реагує на неплатоспроможність інвесторів та чим це загрожує?
У 2014-2019 роках в найбільших українських містах був будівельний "бум". Трикратна девальвація гривні, низька собівартість будівництва та міграційні процеси збільшили попит на житло на сотні відсотків.
На хвилі оптимізму компанії-забудовники запускали в роботу нові проєкти, не встигаючи завершити старі. Банківське кредитування впало майже до нуля, тому девелопери фактично замінили фінансові установи і почали пропонувати гнучкі умови розтермінування виплат для покупців квартир.
Від такої схеми виграли обидві сторони. Покупці квартир отримали альтернативу доступній іпотеці, а забудовники – стабільний, диверсифікований і розтягнутий у часі грошовий потік.
У 2019 році курс гривні до долара різко зміцнився, що призвело до подорожчання квартир у доларовому еквіваленті, через що суттєво поменшало і покупців. У 2020 році почалася пандемія коронавірусу і інвесторів в будівництво нового житла стало ще менше.
Першими "жертвами" відсутності фінансового підживлення з боку приватних інвесторів стали забудовники "Укрбуд Девелопмент" та "Аркада". Залежність від стабільного припливу коштів із зовнішніх джерел була несумісна з їхніми фінансовими моделями.
Від більшої кількості банкрутів будівельний ринок рятувало те, що альтернативні інструменти інвестування в Україні за вісім років так і не з'явилися. "Бетон" залишався цікавим людям із "зайвими" кількома десятками тисяч доларів.
В 2022 році про інвестиції забули майже всі. Паніка, невизначеність щодо майбутнього країни та загроза життю зупинили економічне життя. В перші місяці великої війни попит на нові квартири обвалився на 90%.
Крім відсутності "свіжих" приватних інвестицій, девелопери частково залишилися без старого стабільного грошового потоку – українці призупинили виплати за розтермінуваннями, а забудовники, в свою чергу, призупинили будівельні роботи.
"єОселя" замість "іпотеки Зеленського". Хто зможе взяти кредит на квартиру під 3%
Наприкінці весни будівельна активність почала поступово відновлюватися. Інвестори знову почали виплачувати розстрочки, проте не всі. У багатьох з них виникли фінансові труднощі, адже кредитні договори із забудовниками в більшості випадків прив'язані до курсу іноземної валюти.
На фоні 25-відсоткового зниження офіційного курсу гривні та зростання рівня безробіття частка інвесторів, що не можуть платити за боргом, суттєво зросла.
Розстрочка на квартиру: скільки не платять
З початком повномасштабного вторгнення Росії і запровадженням воєнного стану всі компанії-забудовники призупинили вимогу обов'язкових платежів за розстрочками на купівлю нерухомості.
"Одразу після початку повномасштабного вторгнення компанія призупинила вимоги щодо платежів за програмами розтермінування. Ми скасували будь-які штрафні санкції для тих клієнтів, хто тимчасово втратив змогу виконувати свої фінансові зобов'язання.
Звісно, частина інвесторів скористалась цією опцією і припинила виплати. Це був очікуваний сценарій", – розповідає комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.
Вимушені "кредитні канікули" тривали 2-3 місяці. По мірі стабілізації ситуації першими попросили відновити виплати забудовники, що працюють на заході України, потім це поширилося на інші міста, в тому числі Київ.
У травні-червні не більше половини інвесторів платили за розстрочками, каже керівник компанії з управління активами "Валприм" Андрій Левін. Ця фінансова організація акумулює кошти інвесторів та фінансує будівництво проєктів Степана Черновецького під брендом Futura Hata.
Процент неплатоспроможних інвесторів поступово знижувався і наразі стабілізувався на рівні 15%, додає Левін. Таку ж цифру озвучує власник KAN Development Ігор Ніконов. У "Інтергал-Буду" 20% інвесторів не платять розстрочки.
Ще один топменеджер великої київської девелоперської компанії на умовах анонімності повідомив, що серед його проєктів 25% покупців квартир не мають змоги платити розтермінування.
Яка різниця, скільки коштує квартира, якщо ремонт "золотий". Чому злетіли ціни на будівельні товари?
Найнижчий відсоток неплатоспроможних інвесторів у холдингової компанії "Київміськбуд". Президент КМБ Ігор Кушнір переконує, що регулярна оплата не надходить лише за п'ятьма відсотками договорів від загальної кількості, укладених на умовах розтермінування платежів.
Лаєвська каже, що частина інвесторів "Інтергал-Буду" вносить щомісячні платежі не в повному обсязі.
"Ми йдемо назустріч, розуміючи важке становище громадян. Якщо клієнт, наприклад, має сплачувати щомісячно 30 тисяч гривень, а сплачує лише 10 тисяч, ми приймаємо такі платежі. Зрештою, навіть неповна сплата дає можливість знизити боргове навантаження у майбутньому", – заявила вона.
Як забудовники працюють з боржниками
Кушнір каже, що офіційно забудовники не мають важелів впливу на інвесторів, які відмовляються сплачувати кошти за договорами купівлі-продажу на умовах розтермінування платежів. Проте часто в договорах прописані штрафні санкції за протерміновані чи пропущені виплати.
В 2022-му році девелоперські компанії не штрафували покупців. Комунікація між забудовниками та інвесторами щодо відновлення виплат відбувається у формі діалогу, а не ультиматумів, запевняють опитані представники компаній. Кожен випадок розглядається в індивідуальному порядку.
"Ми йдемо назустріч людям, кожне питання розглядаємо окремо. Якщо людина має об'єктивну причину [неспроможності платити] – знаходимо консенсус", – каже Ніконов.
За результатами діалогу з інвесторами Левін робить висновок, що переважно українці не зловживають "добротою" забудовників, а справді мають фінансові труднощі.
"Свідомість людей змінилась. Не треба ні за ким бігати. Якщо інвестори можуть – то платять, якщо не можуть – то приходять і пояснюють, чому це зараз неможливо. Сідаємо та розробляємо план дій, як їм платити хоч потроху. Є частина несвідомих людей, але їх не багато", – розповідає представник "Валприму".
Деякі компанії пропонують особливі умови та знижки у разі дострокової виплати боргу.
"Ми комунікуємо з нашими клієнтами, телефонуємо, надсилаємо листи з нагадуваннями. Жодного пресингу не застосовуємо. Навпаки, ми обрали інший шлях – влітку надали знижку 7% при достроковій виплаті за об'єкти нерухомості, придбані у розстрочку. І частина інвесторів із задоволенням скористалась цією можливістю", – пояснює Лаєвська.
2,4 мільйона українців втратили домівки за час війни. Що з обіцяним житлом від держави?
Інвестори самі зацікавлені у тому, аби якомога швидше внести кошти за квартиру, додає Кушнір, адже забудовник може в будь-який момент підвищити вартість квадратного метра, що розповсюджується і на договори розтермінування.
"Ми заздалегідь повідомляємо інвесторів про подорожчання, тож вони мають час внести кошти за "старими" цінами. Але якщо виникають зовсім патові ситуації, то намагаємось коммунікувати з покупцем, роз'яснювати йому ризики подальшої несплати", – повідомив керівник "Київміськбуду".
Ніконов додає, що бізнес знаходиться в так само складних фінансових умовах, як і населення, і попри це продовжує працювати.
"Нас теж треба зрозуміти. Ми у травні відновили будівництво, фінансуємо за свої [кошти]. Вже здали в експлуатацію чотири черги. Банківського кредитування немає. Я навіть не допускаю думки, що ми не добудуємо продане.
Тому пояснюємо покупцям – якщо ви вже заплатили, умовно, 70% вартості квартири, то піднатисніть і виплатіть залишок. Люди здебільшого дослухаються", – каже власник "КАН Девелопмент".
Як криза неплатежів впливає на девелоперів
Кожен власник і гендиректор компаній-забудовників має свій унікальний підхід до фінансів та управління проєктами, заснований на досвіді та підприємницьких методах. Кожен підхід проходить випробування економічними, фінансовими або політичними кризами.
В історії України випробування кризами не пройшли флагмани будівельної індустрії – компанії "XXI століття", ТММ, корпорація "Столиця", "Укрбуд Девелопмент", "Аркада".
Повномасштабна війна неодмінно стане вироком для окремих діючих девелоперських компаній, але яких саме – покаже час. Наразі забудовники переконують, що вони стали набагато обережнішими і запасались коштами "на чорний день".
"У нас з cash flow (грошовий потік – ЕП) все добре та закладені бюджети на добудову всіх тих будинків, в яких продані квартири. Після 2014-го року ми до багато чого готові, і розроблені кризові протоколи зараз добре працюють", – каже Левін з КУА "Валприм".
Опитані ЕП представники компаній переконують, що неплатоспроможність кожного п'ятого інвестора не стане фактором потенційних банкрутств забудовників.
"Ще до війни ми працювали за принципом: будуємо стільки об'єктів, скільки можемо профінансувати з власних резервів, не спираючись на кошти приватних інвесторів. Відповідно, навіть за умов повної відсутності виплат за договорами розтермінування ми продовжимо працювати", – зазначила Лаєвська з "Інтергал-Буду".
Нові правила гри чи підігрування забудовникам. Як Рада може змінити містобудування?
Водночас, компанії визнають, що розраховують на кошти інвесторів, бо вони закладені у економічно-фінансовий кошторис будівництва.
Хронічні неплатежі з боку приватних інвесторів негативно вплинуть на самих інвесторів, впевнені забудовники. Несплата коштів за договорами купівлі на умовах розтермінування платежів може призвести до затримок у виконанні будівельних робіт, каже Кушнір.
Лаєвська нагадує, що після перемоги України у війні і скасування воєнного стану покупці муситимуть обов'язково відновити платежі за квадратні метри, інакше ризикують втратити житло.
"В інтересах клієнтів робити внески, аби борг перед компанією поступово зменшувався. Якщо ж ні, інвестор ризикує втратити об'єкт. Звісно, гроші, сплачені до цього, будуть йому повернуті. Але чи зможе він придбати аналогічний за метражем та іншими характеристиками об'єкт в нових реаліях ринку? Ні", – впевнаена топменеджерка.
За даними "Інтергал-Буду", середня сума заборгованості серед покупців квартир становить 12 тисяч доларів, але є договори, де інвестори винні 50-70 тисяч доларів. "В індивідуальному порядку ми визначатимемо нові строки виплат. Але це не будуть роки. Клієнти мають це розуміти", – резюмує Лаєвська.
Фото на головній ua.depositphotos.com