ua.depositphotos.comШвидко, дешево і якісно не вийде. Що з житлом для переселенців: розбір
Влада обіцяє побудувати для переселенців тисячі квартир за півроку. Скільки людей може отримати житло, і чи можливо реалізувати цей план за такий короткий час?
Що відбувається?
Кількість українців, житло яких зруйновано або знаходиться в зоні активних бойових дій, вже обчислюється мільйонами. Росія позбавила наших земляків і даху над головою і цінного активу.
У квітні заступник голови Офісу президента Кирило Тимошенко в інтерв'ю Forbes заявив, що держава забезпечить житлом тих, хто цього найбільше потребує, вже до початку перших морозів восени 2022 року.
Згодом з'явився детальний план дій влади. Згідно з ним, до кінця року проблема забезпечення житлом вирішиться лише для 10% внутрішньопереміщених осіб. При цьому держава планує витратити на це десятки мільярдів гривень.
Учасники ринку одразу запропонували альтернативи розробленому державою плану. Чи прислухається Офіс Зеленського до рекомендацій?
Скільки потрібно житла?
Через руйнацію житла або активні бойові дії, місце проживання змінили майже 2,1 мільйона українців. Такі дані 27 квітня навів заступник керівника Офісу президента Кирило Тимошенко, з посиланням на обласні військові адміністрації.
Саме таку кількість людей вважають внутрішньо переміщеними особами (ВПО) і виходячи саме з цієї цифри робились розрахунки щодо потреб громадян у житлі.
В Офісі президента підрахували, що для забезпечення житлом цих українців потрібні 600 тис квартир.
Що пропонують у Зеленського?
Цього року Офіс Зеленського планує забезпечити житлом трохи менше ніж 10% від згаданої кількості ВПО. Мова йде про 186 тисяч українців для яких підготують 53,4 тис квартир.
Щонайменше 32 тис квартир з цієї кількості побудують "з нуля", тобто трохи більше ніж 5% від загальної потреби.
Решту квартир держава викупить у забудовників у вже існуючих житлових комплексах або будинках з високою стадією готовності. Так забезпечать ще 3,86% від потреби. Важливо, що держава зобов'язується зробити ремонт у квартирах.
Загальна сума видатків на будівництво чи викуп і ремонт житла у 2021 році сягне 65,9 млрд грн.
Побудовані та викуплені квартири перебуватимуть у державній власності. Через кілька років після того, як житло ВПО відновлять, і вони переїдуть у власні помешкання, державні квартири надаватимуть тим, хто стояв у черзі на житло багато років (військові, медики, вчителі, "чорнобильці").
За даними Держстату, станом на початок 2021 року на квартирному обліку в місцевих органах влади перебували понад 657 тисяч громадян, з яких понад 68 тисяч – молодь.
Хто будуватиме нове житло?
Замовником будівництва житла для ВПО осіб виступить Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву.
Процедура викупу відбуватиметься відповідно до постанови уряду, яка спрощує вимоги та принципи проведення закупівель товарів і послуг в умовах воєнного стану.
Як викуповуватимуть квартири у приватних забудовників?
Викуп державою у забудовників вже готових квартир з ремонтом та базовим оснащенням (сантехніка, меблі) також здійснюватиме Держмолодьжитло, розповів ЕП Кирило Тимошенко.
Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву проводитиме викуп відповідно до процедури, затвердженої урядом наприкінці квітня.
Відповідно до документа, держава в особі Держмолодьжитло замовлятиме будівництво нових будинків та реконструкцію гуртожитків, займатиметься переобладнанням нежитлових приміщень у житлові, проводитиме капітальний ремонт об'єктів соціального призначення тощо.
Договір із мешканцями підписуватиметься на рік із можливістю пролонгації. Квартири не можна буде приватизувати, обміняти чи вселити туди третіх осіб.
Звідки фінансування?
Всі закупівлі житла проводитимуться коштами державного бюджету. Поки що необхідні суми ще не виділили.
Проте відповідні зміни до закону "Про державний бюджет України на 2022 рік" будуть внесені найближчим часом, повідомив ЕП Тимошенко.
Що вже почали будувати?
Закупівлю перших 100 квартир Держмолодьжитло оголосив ще 11 травня. Фонд планує придбати по 35 квартир у Київській та Чернігівській областях, 20 – у Сумській області та 10 – у Житомирській області.
Серед висунутих державою вимог до житла, зокрема: площа в межах 31,5-94,5 квадратного метра, меблі, кухонний гарнітур, змонтована сантехніка, встановлені двері.
Промзони очікують жителів: де в Києві є вільна земля для забудовників
Також процес зрушився на Київщині – Київська обласна рада передала Ірпеню 7 га землі під нове будівництво житла для ВПО.
Мова йде про територію колишнього санаторію "Ластівка", де з'явиться 50 тис квадратних метрів житла (близько 700-1000 квартир, в залежності від площі). Аналогічну кількість квадратних метрів побудують і в Гостомелі.
Загалом план Офісу президента на 2022 рік передбачає будівництво 100 тис квадратних метрів житла у 15-ти областях на заході та в центрі країни, і стільки ж у Києві. Тобто по 2 тис квартир в кожному регіоні країни.
Чи завершать будівництво до нового опалювального сезону?
За словами будівельників, технологічний термін будівництва багатоквартирного будинку, підключення до комунікацій та оздоблення квартир становить щонайменше 1,5-2 роки. Тому співрозмовники ЕП на ринку сумніваються в можливості звести якісні будинки за пів року.
В Офісі президента від своїх слів не відмовляються і переконують, що звести житло за такий короткий термін можливо.
"В нас працювали на волонтерських засадах архітектори, які розробили проєкт домівок, які технологічно можна побудувати за п'ять місяців від початку будівельних робіт. На темпи будівництва в тому числі впливатиме поверховість. Запроєктовано 5-6–поверхові будинки, щоб не чекати довго", – повідомив Тимошенко в коментарі ЕП.
Головний архітектор бюро "Архіматика" Дмитро Васильєв вважає цілком ймовірною можливість будувати з високою швидкістю. Васильєва запрошували на зустріч з Зеленським, де обговорювали проєктні рішення для швидкого зведення будинків.
"Архіматика" спроєктувала конфігурацію житла, собівартість якого буде нижчою на 25%, а терміни будівництва скоротяться до 5-6 місяців, повідомив Васильєв в коментарі ЕП.
"Це будуть монолітні будинки висотою 4-6 поверхів з ліфтами. Якщо дуже захотіти, то їх можна звести до кінця року. Щоправда, це будуть точкові проєкти. Їх не вийде масштабувати на сотні тисяч квадратних метрів в 15-ти областях", – сказав Васильєв.
Скільки готового житла можна викупити у забудовників?
За словами голови Київської обласної військової адміністрації Олександра Павлюка, загальна площа квартир у Київській області, введених в експлуатацію та готових для викупу, становить понад 42 тис квадратних метрів (близько 600-900 квартир).
Як свідчать дані Державної служби статистики, за останні 8 років в Україні побудували понад 1 млн квартир. За оцінками співзасновника сервісу з пошуку нерухомості ЛУН Андрія Міми, близько 20% цих помешкань придбані з інвестиційною метою і половина з них досі пустують. Тобто в Україні може бути до 100 тис вільних квартир.
Юрист Георгій Могильний звертає увагу на дані Держстату, відповідно до яких в Україні існує чимало надлишкового житла, а саме на 18% більше від потреби українських домогосподарств. Тому, на його думку, владі необхідно провести інвентаризацією такого житла і, за можливості, розселити нужденних.
Чи є варіант оренди квартир для ВПО?
Так, в Офісі президента розглядають варіант з орендою житла для ВПО, щоб у людей була можливість заселитися раніше, ніж відбудуються квартири.
"Ми зараз консультуємось з учасниками ринку нерухомості, щоб розробити алгоритм. Будемо розглядати всі варіанти", – повідомив Тимошенко.
Проте зосередиться влада все одно на будівництві. Кажуть, що таким чином "вбʼють двох зайців".
"Чому держава будує житло? Тому що таким чином ми хочемо розв’язати проблему людей, які роками стоять в черзі на квартиру – військові, медичні працівники, освітяни та інші. У цього процесу є дуже важливе соціальне навантаження", – каже заступник голови ОП.
Що кажуть учасники ринку про все це?
У травні Національна спілка архітекторів заявила про закритість процесів та відсутність публічного висвітлення інформації щодо містобудівної політики в країни з боку Міністерства регіонального розвитку та інших державних установ.
"Ми не бачимо, комплексної картини, яка робота відбувається, точну кількість переселенців по країні, та регіонах, кількість внутрішньої міграції та зовнішньої, що, в свою чергу, диктує попит на додаткове житло та соціальну інфраструктуру", – йдеться у зверненні спілки.
Архітектори наголосили на важливості відкритих тендерів, прозорих процедур, точної аналітики, архітектурних конкурсів і публічних обговорень, звітності перед донорами та суспільством.
Закинуті будівлі та незаконні новобудови Києва. Що з ними планує робити уряд?
Засновник Школи професійного девелопменту UrbanLand Ігор Райков вважає підхід держави "розселити та забезпечити" неефективним та "совковим". За його словами, держава не повинна вирішувати за людину, де і в яких умовах їй жити.
Натомість в якості одного з варіантів експерт пропонує видавати цільові сертифікати або відкривати спецрахунки, кошти з яких українці, що втратили житло, зможуть витрачати на операції купівлі-обміну будь-якої нерухомості у будь-якій точці країни.
Співзасновник ЛУН Андрій Міма каже, що на ринку вже є достатня кількість квартир, в які можна розселити українців. Він вважає, що держава повинна стимулювати не пропозицію житла, а попит.
Яскравий приклад – Польща, яка зуміла прийняти понад мільйон українських біженців без будівництва нового житла.
Міма пропонує зібрати через "Дію" дані про українців, які потребують житла, і щомісячно виплачувати їм кошти на тимчасову оренду через програму "єПідтримка".
"За ті кошти, що держава витратить на будівництво житла і вирішення проблеми 1% переселенців, можна компенсувати витрати на оренду і вирішити проблему 100% переселенців", – каже він.
За даними порталу Rieltor, тільки у Києві налічується понад 12 тис оголошень про оренду квартир і ця кількість постійно збільшується. Як повідомляла ЕП, попит на оренду квартир в столиці в порівнянні з лютим зменшився вдвічі, ціни впали в середньому на 40%, а кількість оголошень про оренду зросла втричі.
Від 100 доларів і вище. Ціни на оренду житла в Києві обвалилися вдвічі, але чи надовго?
Програма компенсації вартості оренди повинна тривати 3-5 років. За цей час можна відновити пошкоджене і побудувати нове житло. І не за рахунок платників податків, а з репарацій РФ чи за кошти західних фондів відновлення України.
При цьому будуть дотримані всі технологічні терміни, нові житлові комплекси будуватимуть за архітектурними конкурсами і після переосмислення просторових концепцій міста.
Доцільним буде і стимулювання власників інвестиційних квартир, які купували їх з метою збереження заощаджень, перепродавати або здавати в оренду. Взамін їм можна надавати на пільгових умовах кредити для ремонту квартир та застосовувати до них менші ставки оподаткування договорів оренди з ВПО.