Оренда офісу — чи можна не платити, бо війна? Поради юриста
IT-адвокат Максим Носарєв написав для AIN.UA колонку про те, у яких випадках компанії мають право не платити за офіс, який простоює через повномасштабну війну, а в яких краще не псувати стосунки з орендодавцем.
Максим Носарєв, фото надане авторомБільшість договорів про оренду офісу містять поняття «форс-мажор». І ми всі з дитинства знаємо, що на форс-мажор можна списати багато чого. І таки правда — за певних обставин він дозволяє не платити за орендоване приміщення без будь-яких наслідків. З початком російського вторгнення в Україну багато IT-компаній вирішили або змушені були скористатися цією можливістю.
Проте зараз багато хто з них стикнувся з наслідками таких рішень. Адже війна, звісно, є форс-мажором у життєвому сенсі. А от в юридичному — все трохи складніше.
То ж нижче — про те, на кого розповсюджується правило про форс-мажор, та як ще можна призупинити або зменшити оплату за оренду офісу в умовах війни.
То війна — це форс-мажор чи ні?
Дуже багато українських IT-компаній вважають, якщо йде війна — це ж форс-мажор, значить, можна не платити орендну плату за офіс. Хтось чув від колег, хтось прочитав в інтернеті, що Торгово-промислова палата написала офіційного листа, що війна — це дійсно форс-мажор. Зараз в IT-чатах «гуляє» багато темплейтів листів орендодавцям про це.
Зазвичай хтось в компанії піднімає це питання і знаходить один з вищезгаданих зразків листа до орендодавця. СЕО компанії чи бухгалтер бачать, що там все виглядає досить обґрунтовано: «відповідно до статті такої-то…», «у відповідності до…». Вони вносять туди свої дані. І імейлом чи рекомендованим листом відправляють такого листа власнику приміщення, що платити за офіс більше не будуть. Найчастіше навіть не намагаються обговорити це з орендодавцем. Бо навіщо? В договорі ж є положення про форс-мажор — і так все зрозуміло.
Але в правовому полі це — порушення ваших договірних зобов’язань. Юридично форс-мажор — це обставини непереборної дії, які напряму заважають конкретно вам користуватися цим конкретним приміщенням. І навіть якщо ваше місто окуповане або постійно обстрілюється, щоб ці обставини могли вважатися форс-мажором, ви повинні отримати офіційну довідку про це від Торгово-промислової палати, яка стосується саме вашого випадку. Тільки так це буде дійсно юридичний форс-мажор з відповідними правовими наслідками — як, наприклад, можливість не платити по договору оренди.
Отже, у випадку оренди офісу форс-мажор може застосовуватися для ситуацій двох типів.
Якщо ми говоримо про такі міста як, наприклад, Дніпро — куди періодично прилітає, то тут форс-мажор щодо договорів оренди офісу в більшості випадків не має юридичних підстав. Багато IT-компаній зробили релокацію своїх працівників з таких міст: у західніші області України, до інших країн, перевели на дистанційку тощо. Тобто офіс зараз компанія не використовує. Найчастіше в компанії вважають так: якщо б не війна, то ми б і не поїхали нікуди. Але ж через неї ми змушено перемістилися. А значить це — форс-мажор — тобто можемо не платити за офіс. З життєвої точки зору це так. А от з юридичної, на жаль, зовсім ні.
Не договорили з орендодавцем — отримали головний біль
Одні з наших IT-клієнтів перед самою війною вирішили розірвати договір оренди офісу. Вже домовилися з орендодавцем, все узгодили усно, підготували додаткову угоду про дострокове припинення договору. Направили цю угоду на підписання власнику приміщення. А через кілька днів починається війна.
На якийсь час компанія забуває про оренду офісу взагалі. Тому що потрібно було швидко вивозити людей, поновлювати діяльність на новому місці, волонтерство, допомога у встановленні систем Stralink тощо. Тобто питання орендної плати за офіс в них психологічно було закрите і вони про нього не думали.
Але ж додаткової угоди про розірвання договору оренди, підписаної орендодавцем, в них не було. Акту прийому-передачі — теж. Окрім того, в приміщенні колишнього їхнього офісу залишалася техніка компанії вартістю приблизно $30 000-$40 000. Одного дня хтось з СЕО подзвонив власнику приміщення і попросили: “можна ми потримаємо своє майно у вас, будь ласка?”. Той погоджується. При цьому питання оплатності чи безоплатності цього взагалі не піднімалося.
Наприкінці місяця орендодавець виставляє їм рахунок за договором оренди. Компанія говорить “ми ж там не працювали, а тільки попросили тебе це все потримати — думали, що це безкоштовно”. Але орендодавець говорить, що вони його просто неправильно зрозуміли, адже якщо майно орендарів знаходиться в орендованому приміщенні — значить, вони його використовували відповідно до діючого орендного договору. З моральної точки зору — це неправильно, можливо. Але з юридичної — власник приміщення правий.
Компанія образилася, почала писати листи орендодавцеві про те, що в них форс-мажор, і що вони його засудять. Звісно, орендодавець звернувся до юриста. І той пояснив, що він зараз має юридично сильну позицію — тобто у випадку судового позову IT-компанія, скоріш за все, програє.
Тоді орендодавець просто замінив замки на дверях і сказав: «хлопці, доки ви не заплатите за цей місяць, ми не віддамо вам ваше майно».
Те, що такі дії орендодавця дещо аморальні — інша розмова. А зараз компанії потрібна їхня техніка, щоб працювати далі. На цьому етапі вони звернулися до нас. І градус ситуації вже був достатньо високим для можливості домовитися “по-людськи”. Взаємні образи, погрози — розрулити все швидко і з мінімальними втратами для нашого клієнта тепер досить складно.
В той же час, якби вони розуміли і врахували юридичний бік справи, можливо, звернулися до адвоката на самому початку конфлікту — цього всього можна було б уникнути. Сподіваюся, що цей досвід стане в нагоді іншим.
Як ще можна знизити або призупинити виплати за офіс
Як бачите, форс-мажор — це досить тонка матерія. І користуватися ним без попередньої підготовки може бути собі дорожче.
Тому перш ніж починати розмову з орендодавцем про зниження чи скасування орендної плати для вас через війну, важливо максимально глибоко розібратися у вашій конкретній ситуації з формальної, юридичної точки зору. Після цього визначте слабкі і сильні сторони вашої позиції. Підготуйте аргументи на користь зниження/скасування оплати за користування офісом під час війни.
Враховуйте також життєвий аспект. Чесно собі зізнайтеся, ваш орендодавець — нормальна порядна людина, чи не дуже, і від нього можна очікувати якихось підступних кроків. І тільки враховуючи все вищезгадане, сформулюйте вашу позицію і продумайте, що саме і як саме ви будете говорити орендодавцеві.
Направду, в цій площині ми маємо немало і позитивних кейсів, коли компаніям вдалося домовитися про суттєве зниження (на 50% і більше) орендної плати на час війни або і зовсім про її скасування. Адже розумних і добрих людей в Україні набагато більше. В той же час, і вам важливо залишатися такими. Моя порада на всі випадки життя — говоріть з вашими партнерами і контрагентами. Не жбурляйте їм умовно листи про те, що у вас форс-мажор і ви не будете платити, а домовляйтеся. І тоді ваші справи, з набагато більшою ймовірністю, будуть в порядку.
Автор: Максим Носарєв, IT-адвокат, засновник юридичної компанії Tretten Lawyers