Инвестиции в землю: как получить достойный «урожай»
С 1 июля 2021 года в Украине открылся рынок сельскохозяйственной земли, а это значит, что украинцы имеют возможность легально ее покупать и продавать.
Однако покупать-продавать землю можно только с теми ограничениями нелиберального рынка, которые описаны в Законе.
Об этом рассказал старший партнер Totum, адвокат, к.ю.н. Богдан Яськив на конференции Жить на проценты.
«Почему рынок не либеральный и к чему приводят эти ограничения? Во-первых, на рынке игроками могут быть только граждане Украины. Во-вторых, есть лимит концентрации земли — 100 га на одного человека», — заявил он.
Если говорить о земле в целом, ее можно разделить на два вида:
- можно покупать агроземлю с теми лимитами и ограничениями, которые есть сейчас будут действовать до 2024 года;
- или покупать землю для девелопмента, и таким образом капитализировать ее через заключение договора с девелоперскими компаниями и инвесторами, которые развивают эти активы.
Эксперт отметил ключевые тренды по земле для градостроительства:
- в крупных городах с классными функциональными зонами сейчас наблюдается колоссальный дефицит земельных участков;
- отмечается дефицит земель за пределами города в интересных локациях и удобных логистических развязках, а также качественных земель для строительства коттеджных городков, логистических центров, складов.
Старт рынка сельскохозяйственных земель. На что обратить внимание
«На старте рынка с/х земель (на данный момент заключено более 20 тыс. сделок. – Ред.) отмечается тенденция „схлопывания“ сделок серого рынка, того, который имел место „надцать“ лет тому назад. То есть нет таких сделок, которые бы свидетельствовали о том, что совершается концентрация даже аффилированными лицами. Потому что это консервативная модель, не либеральные условия для инвестирования, чтобы концентрировать большие площади до 2024 года. А с другой стороны мы отмечаем низкое предложение земли среди дольщиков. Оппоненты запуска рынка думали, что землю скупят за бесценок, все люди пойдут ее продавать, однако эти прогнозы не оправдались. Наши люди не столь примитивны, поэтому мы видим тренд сдержанного и неширокого предложения, а это через некоторое время может привести к повышению стоимости земли», — говорит Яськив.
Преимущества инвестиций в агроземлю:
- доступная цена: в регионах Украины цена на землю может быть в разы меньше, чем в Киеве (цена зависит от размера нормативной денежной оценки земли, целевого назначения земельного участка);
- недооцененный актив: рынок с/х земли склонен к постоянному росту цен, возможность получения прибылей в среднесрочной и долгосрочной перспективах. Снятие моратория на с/х землю будет стимулировать как всплеск спроса на покупку, так и рост цен на ближайшие 2−3 года;
- высокая капитализация: возможность возведения на земле объекта недвижимости, размещение объектов инфраструктуры для сдачи в аренду и получения дохода;
- вариативность функционального использования: существует несколько вариантов использования земли для получения дохода, возможность изменения целевого назначения земли.
Сколько стоит земля? По словам эксперта, если проанализировать сделки, которые совершаются в восточном, южном и центральном регионах нашего государства, то средняя стоимость гектара земельного участка (пая) колеблется от $ 1200 до $ 2200.
«Стоимость аренды по стране разная и зависит от региона, качества земли, а также от конкурентной среды между фермерами. В тех регионах, где конкуренция высока, стоимость аренды достигает $ 150−200 за гектар в год. В других — в среднем $ 100−120, а в депрессивных и того меньше — $ 50−70 за гектар в год», — заявил Яськивв комментарии Finance.ua.
Это много или мало? Если сравнивать с европейскими ценами на сельскохозяйственную землю, то, по словам Богдана Яськива, это примитивно мало. Но если принять во внимание реалии украинской экономики, то цена не совсем низкая.
«Если говорить о тренде, будет ли цена расти, то по моему убеждению, к 2024 году может быть рост, но несущественный. Однако с момента, когда рынок станет более либеральным (а именно — можно будет концентрировать до 10 тыс. га в одни руки и подсоединятся к рынку юридические лица), я считаю, что стоимость гектара вырастет до 50−60%», — отметил Яськов.
Где искать землю:
- общенациональные площадки: земельные аукционы «Прозорро», СЕТАМ;
- риелторские фирмы;
- публичная кадастровая карта (здесь можно узнать форму собственности на землю, кому она принадлежит и где находится);
- электронные платформы: OLX, Dom. ria, Доброзем, Aviso.ua, Landclub.
«Очень много вопросов поступает относительно того, как обойти ограничения по 100 га земли в одни руки. Хочу отметить, что пока не сложилась судебная практика — рынок только что заработал. Говорить какие-то конкретные рекомендации очень трудно, но есть много дискуссий на уровне нотариусов и судей. Я не буду учить сейчас, как обойти это ограничение, а просто расскажу, как можно попытаться использовать весь свой арсенал, если есть желание инвестировать более масштабно, чем 100 га», — рассказал эксперт.
Как обойти ограничения по 100 га:
- оформление права собственности на землю на родственников и «дружественных» граждан Украины. Условие — документально подтвердить источники происхождения средств, на которые приобретается такое право. Отметим, что земельные участки, приобретенные в собственность женой/мужем, будут учтены до 100 га как общая совместная собственность, кроме тех, которые приобретены на основании договора дарения или в порядке наследования;
- получение земли в ипотеку как обеспечение обязательств должников по предварительно заключенным договорам займа;
- банковское кредитование под залог с/х земли.
Сколько надо вложить и какие налоги уплатить? В комментарии для Finance.ua Богдан Яськив отметил, что минимальная сумма инвестиций в агроземлю с целью сдачи ее в аренду фермеру (допустимый массив 15−20 га) при средней цене гектара на уровне $ 1500 должна составлять где-то примерно $ 22−25 тысяч.
«С договоров купли-продажи налог платят продавцы, хотя на практике, он переводится на покупателя или включается в стоимость сделки. Если для продавца это была первая сделка с недвижимостью в текущем году и он владеет этой землей более трех лет, то налога не будет. В противном случае — 5%. Также следует сказать, что нотариус удерживает 1% госпошлины и 1% в Пенсионный фонд», — рассказал эксперт.
Где искать арендаторов? Яськив отмечает, что обычно, если вы стали владельцем сельхозземли, которая раньше обрабатывалась фермером, то больших проблем с поиском арендатора не будет. Первым, кто будет заинтересован в возделывании вашей земли — будет этот фермер или его конкурент в этом регионе. Если же вы приобрели землю, которая ранее не обрабатывалась, нужно выяснить, какие агропредприятия есть в том регионе, какие обрабатывают земельные массивы. Собственно, они могут стать потенциальными арендаторами вашей земли.
Если вы пропустили конференцию «Жить на проценты», записи докладов можно приобрести по этой ссылке.