Новые классы жилья и инвестиции в логистику. Европейские тренды недвижимости
О чем говорили на международной инвестиционной выставке в Каннах.
После годового перерыва, связанного с COVID-19, я решила использовать первую возможность участия в международных активностях и посетила MIPIM 2021 в составе украинской делегации. Выставка задает тренды индустрии, дает много инсайтов и знаний от первых лиц всемирно известных компаний.
В этом году выставка проходила в сокращенном формате. На мероприятии присутствовало всего около 5 тыс человек — в 5 раз меньше обычного. Но украинской делегации это дало больше преимуществ. Меньше конкуренция со стороны похожих рынков позволила легче назначить встречи с международными фондами и инвесторами, с которыми было сложно встретиться ранее. Вместо стандартных 15-минутных встреч мы вели обстоятельные диалоги и презентовали локальные проекты.
Нам по-прежнему приходилось рассказывать много общей информации о стране, объяснять политические аспекты, давать макроэкономические данные. Глобальные компании, с которыми мы общались уже ведут свою деятельность в Польше, Словакии, Румынии в сегментах коммерческой, жилой недвижимости, в альтернативных секторах, таких как медицина. Крупные турецкие игроки заинтересованы в индустриальном и инфраструктурном секторах, в проектах, связанных с солнечной энергетикой.
Среди основных трендов, которые активно обсуждались на выставке можно выделить диджитализацию офисных пространств; рост спроса на арендное жилье; диверсификацию секторов жилой недвижимости; повышенный интерес к логистике и медицинской недвижимости.
Диджитализация офисных пространств
Стартапы, представленные на MIPIM Startup Competition, были посвящены диджитализации офисной недвижимости и переосмыслению использования зданий.
Не прилагая больших усилий, уже сегодня каждый может:
- рассмотреть, сравнить и оценить все предлагаемые функционирующие объекты недвижимости с точки зрения инвестиций и пассивного дохода;
- получить всю техническую информацию о выбранном объекте (от планов этажей и схем инженерных сетей до размеров коммунальных платежей и сроках ремонта оборудования);
- купить здание с арендаторами; стать соинвестором или арендовать помещение;
- оптимизировать расход ресурсов и снизить коммунальные платежи;
- создать комфортную среду для всех арендаторов путем нетворкинга, коммуникаций, прозрачности и обмена информацией;
По словам главного исполнительного директора JLL Энди Поппинка, еще в январе 2020 года 87% сотрудников работали в офисе каждый день. Сегодня только 55% бывают в офисе три раза в неделю. Люди приходят в офис для коммуникации и нетворкинга, а не на свое рабочее место. Поэтому диджитализация и гибкость офисного сектора очень важны.
Офисное здание Bishopsgate в Лондоне, Великобритания. Сертифицирован Wired Score Platinum за качество цифровой инфраструктуры. Победитель MIPIM Awards 2021 / Фото: предоставлено авторомЭтот тренд уже наблюдается в Украине, но пока представлен недостаточно широко. Это обусловлено инерцией по отношению к переоснащению существующих зданий. А вот новые проекты, которые сейчас только проектируются и будут реализованы через 1,5−2 года, в большинстве случаев уже будут оснащены всем необходимым оборудованием. Как только потребители оценят эти инновации и почувствуют позитивный эффект, диджитализация зданий из инновации превратится в норму.
Диверсификация жилой недвижимости
Один из главных пост-ковидных трендов — рост спроса на качественное жилье. По словам Изабель Шемамы, глобального руководителя AXA IM Alts и CEO AXA IM, ситуация с ковидом вернула нас всех к «эссенциальности», самому важному, а это жилье и логистика. Например, AXA IM Alts в прошлом году приобрела недвижимость на 7,6 миллиардов евро. 47% — это жилая недвижимость, более 20% — логистика.
В Европе возник и начал набирать обороты еще один новый тренд — спрос на специализированное жилье для различных групп населения.
Можно выделить пять перспективных сегментов жилой недвижимости:
● Single-family houses. Квартиры для людей, которые живут без семьи или с партнером без детей. Такой вид жилья имеет много общественных зон, хорошую сервисную инфраструктуру. Чаще всего, это арендное жилье.
● Жилье для семей с детьми предполагает соответствующую инфраструктуру — сады, школы, детские площадки.
● Care homes — специализированное сервисное жилье для людей, которые нуждаются в особом уходе. Такое жилье не обязательно предназначено для пожилых людей.
● Коливинги и студенческое жилье
● Дома для престарелых
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие десять лет каждый из этих сегментов вырастет в отдельный независимый рынок недвижимости.
BaseCamp Student, жилье совместного пользования для 900 студентов, аспирантов и пенсионеров в Люнгбю, Дания. Победитель MIPIM Awards 2021 / Фото: предоставлено авторомПока в Украине этот тренд популярностью не пользуется. Возможно, это объясняется большим количеством старого жилого фонда, невысокой стоимостью нового жилья по сравнению с Европой и отсутствием ипотеки. Кроме этого, подобные проекты арендного жилья на западе финансируются, как правило, институциональными инвесторами.
Рассвет логистической недвижимости
Пандемия способствовала развитию рынка логистических услуг. «Люди в разных странах осознали, что глобальные сети поставки товаров на практике очень хрупкие и не выдерживают кризисов и непредвиденных вызовов», — говорит Джозеф Газель, глава инвестиционного направления Prologis.
Например, один корабль может заблокировать Суэцкий канал и остановить все поставки. Поэтому сейчас правительство каждой страны заинтересовано не зависеть от одного поставщика. Это дает толчок развитию логистических сетей по всему миру.
Многие инвестиционные компании переориентируют свои инвестиции из офисного и жилого сегмента именно в логистику.
Небольшой склад P4 - Pole Paris Pantin Pré-Saint-Gervais под кольцевой дорогой в Париже, Франция. Победитель MIPIM Awards 2021. / Фото: предоставлено авторомСпрос на качественные медицинские проекты
В этом году тема медицины была широко представлена. На всех встречах инвесторы интересовались этим сегментом. Среди основных тенденций медицинского сектора:
- Рост количества и качества медицинских объектов недвижимости.
- Переоснащение существующих объектов с учетом новых требований и новых обстоятельств.
- Рост объема инвестиций и рост доходности.
- Ужесточение требований к медицинским зданиям: обязательное соответствие «зеленым стандартам» (LEED, BREAM или аналоги), снижение эксплуатационных затрат.
- Развитие сервисов дистанционного обслуживания и поддержания пациентов (выездные бригады, сиделки, медсестры по вызову);
- Выделение сервисов «мать и ребенок» в отдельное направление, обособленное от других клинических отделений и организация полного комплекса услуг в одном месте;
- Отход от привычного правила «одно здание — один оператор». Создание медицинских хабов (med hubs), где под одной крышей собрано несколько разных операторов, а само здание построено и управляется за деньги специальных медицинских инвестиционных фондов.
Госпиталь CHC MontLégia в Льеже, Бельгия. Здание объединило 6 независимых клиник. Общая площадь — 113 000 м2. 260 млн евро инвестиций. Победитель премии MIPIM Awards 2021 / Фото: предоставлено авторомВ Украине рынок частной медицины только начал развиваться. Крупные сети и операторы пока есть только в столице и больших городах. Сегодня максимальная площадь частного госпиталя в Украине составляет 15 тыс. м2, а медицинские сети насчитывают 20−30 отделений. Поэтому европейский опыт для нас является ориентиром. Это возможность перенять лучшие решения.