Квартира в центрі столиці за ціною, як на околиці. Що не так з оцінкою нерухомості?
Аналіз 14 тис звітів про оцінку нерухомості показав, як і на скільки занижують вартість майна, аби зменшити відрахування до державного бюджету.
Придбати квартиру в "урядовому кварталі" Києва за ціною, як на околицях столиці цілком можливо. Принаймні такий висновок легко можна зробити, якщо проаналізувати дані офіційних оцінок нерухомості, зроблений дата-відділом, управління діджиталізації департаменту цифрових розслідувань ЕП.
Явище заниження оціночної вартості квартир та будинків існувало давно. І його причина суто цинічна – оптимізація податків. Річ у тім, що розмір державних зборів при проведенні угод з купівлі-продажу нерухомості становить певний відсоток, який обраховується саме від оціночної вартості.
Тому, як кажуть в Фонді державного майна (ФДМУ), оцінювачі подекуди занижують в інтересах клієнтів реальну вартість об'єктів нерухомості у 2-3, а в окремих випадках – у десятки разів. За їх оцінками, від таких дій державний бюджет щороку втрачав 2-3 млрд грн. Ці кошти осідали у тіньовому ринку розширюючи так звану "оціночну мафію".
У 2018 році цю схему спробували подолати за допомогою модуля оцінки, який адмініструє ФДМУ. "Тепер кожен звіт оцінювача автоматично проходитиме електронну перевірку на відповідність закладеним індикативам, ціновим показникам мінімально допустимої вартості", – пояснював тодішній голова ФДМУ Віталій Трубаров. За систематичні заниження оцінщиків мали позбавляти ліцензій.
Реклама:
Чи вдалося завдяки цьому подолати схему із заниженням майна? І так, і ні.
Шпаринки в системі залишилися, стверджує голова ГО "Разом проти корупції" Михайло Серебряков. "У звіті кажеш, що це не квартира, а житлове приміщення гуртожитку, і ціна падає на 20-30%. Вводиш рік введення в експлуатацію на декілька років пізніше, що це, наприклад, не новобудова 2021/22 років – ще "зрізаєш" з ціни", – пояснює він.
ЕП проаналізувала відкриті дані щодо проведених оцінок. У вибірку потрапили близько 14 тис звітів про оцінку житлової нерухомості в жовтні-листопаді 2023 року.
Середні ціни на нерухомість від агентств та оцінщиків
У вибірку для цього аналізу потрапили близько 14 тис звітів про оцінку житлової нерухомості в жовтні-листопаді 2023 року, доступні на порталі data.gov.ua. Середні ціни вказані за квадратний метр на рівні міст, районів або (в деяких випадках) мікрорайонів окремих міст.
Серед цих даних була знайдена, наприклад, квартира в центрі Одеси на вулиці Дерибасівській, яку описують як "кімнату в гуртожитку на периферії міста". Так само кімнатою в гуртожитку на околицях стає квартира на 100 квадратних метрів на вулиці Липській – самий центр Києва.
Середні цифри зі звітів про оцінку та ринкові ціни зі спеціалізованих інтернет-платформ, зокрема DIM.RIA, все ще мають розбіжності – хоч і не такі суттєві, як раніше – орієнтовно 40-50%. Наприклад, в Києві та Чернігові. Натомість в інших містах ця різниця менша.
Як показують дані в жовтні було проведено оцінок нерухомість на загальну суму 22 млрд грн. Водночас це не означає, що таким чином реальна вартість угод на вторинному ринку в півтора рази вища і держава недоотримала майже половину податків з цих угод.
По-перше, як писала ЕП, дохід платника податків від продажу або обміну об'єкта житлової нерухомості не оподатковується, якщо це перший продаж або обмін за рік. Покупець та продавець лише сплачують по 1% від ціни об'єкта, зафіксованої в договорі купівлі-продажу, до Пенсійного фонду і державного мита.
Наступний продаж нерухомості оподатковується ПДФО для продавця за ставкою 5% і по 1% до Пенсійного фонду та держмита. Якщо реалізується нерухомість, придбана впродовж останніх трьох років, необхідно сплатити 5% від суми угоди. Тобто лише в останніх випадках сторони зацікавлені занизити оціночну вартість об’єкта нерухомості.
По-друге, встановити реальну ринкову вартість об’єктів, які були оцінені в жовтні-листопаді цього року, неможливо без їх фізичного огляду. Річ у тім, що квартири, які продають на інтернет-платформах, на фото можуть бути гарному стані, а насправді мати певні недоліки, через які ціна знижується. До того ж сам Податковий кодекс допускає оцінку на 25% менше "ринкової ціни на співставні об’єкти нерухомості".
Та в реальності перевірити, що таке "ринкова ціна на співставний об’єкт" дуже складно. Те, що маніпуляції з оцінкою залишаються, визнають і у самому Фонді держмайна. Як і те, що недобросовісні оцінювачі як явище нікуди не зникли.
Займатися оцінкою майна в Україні можуть лише сертифіковані особи. Усього таких, за даними ФДМУ, понад 13 тисяч. Проте заступник голови фонду Денис Шугалій зазначав, що фактично працювало з них 2400 оцінювачів. За даними ФДМУ, за 2022 рік та першу половину 2023 року у понад сотні фахівців сертифікати анулювали через порушення.
Серебряков наголошує, що однією з проблем є оцінювачі, які за добу реєструють в системі величезну кількість звітів, не перевіряючи об’єкти. Це фізично неможливо, адже для проведення всіх робіт з оцінювання необхідно фізично побувати на об’єкті, або бодай отримати його фото. Зрештою, вартість таких об’єктів часто виявляється низькою.
Згідно з проаналізованими ЕП даними є чотири таких оцінювачі. За жовтень кожен із них зареєстрував понад 1300 звітів, тоді як всі решта – до 100, а щонайбільше – 500 звітів за місяць.