Без попиту, але із сертифікатами та шахраями: що відбувається на первинному ринку житла
Девелопери повинні змінити свій менталітет, інакше їм буде важко розвивати первинний ринок нерухомості.
У 2023 році активні будівельні роботи тривають лише на 30% новобудов, зведення яких почалося до великої війни.
При цьому переважна більшість таких об'єктів перебувають на стадіях будівництва з високим ступенем готовності (60% і вище). Близько 20% – це нові житлові комплекси, старт яких почався з другої половини 2022 року.
У той же час попит на новобудови, всупереч впровадженню програми "єОселя" та ухваленню закону про компенсацію зруйнованого та пошкодженого майна, досі мінімальний.
Чи варто очікувати якихось суттєвих змін на ринку найближчим часом?
Будують чи ні?
Найбільша активність на будмайданчиках фіксується в обласних центрах на заході країни і Києві - 35% і 30% від загальної кількості об'єктів, що зводяться. В Одесі, Дніпрі та Харкові частка "активного будівництва" складає 12%, 10% і 7% відповідно.
Решта об'єктів (близько 6%) зводяться в інших обласних центрах, зокрема Житомирі, Вінниці, Полтаві, Черкасах тощо.
За останні два місяці цінова ситуація на первинному ринку житла залишається досить стабільною: номінальні ціни зросли в середньому на 1-1,3% в гривневому еквіваленті.
Головними факторами, що формують цінову політику забудовників від початку року, є:
– стабілізація в економіці країни за рахунок значної макрофінансової допомоги країн-партнерів,
– "приборкана" інфляція, що за січень-лютий становила лише 1,5%,
– відносна стабільність в енергосистемі України.
Ще варто додати, що в останні три-чотири тижні більшість вітчизняних виробників будівельних матеріалів поступово поновили свою роботу, зокрема це стосується бетонних заводів.
Розуміємо, що цей фактор позитивно впливає, як на забезпечення будмайданчиків необхідними матеріалами, так і на цінову ситуацію: виробники застосовують досить гнучку систему ціноутворення, тримаючи ціни в адекватних межах.
Що з попитом
Рівень попиту на новобудови досі вкрай низький.
За різними оцінками він складає лише до 30-40% від рівня лютого 2022 року. Але після відносної нормалізації енергосистеми України та у зв’язку з настанням весни на ринку спостерігається незначне пожвавлення.
За нашими даними, зараз до двох третин покупців зацікавлені в придбанні квартир на завершальних стадіях будівництва у відносно безпечних західних регіонах України.
Якщо торкнутися механізмів, що потенційно можуть пожвавити попит (передусім програма "єОселя" та ухвалений закон 2923-IX про компенсацію за пошкоджене та зруйноване житло), то варто зазначити, що напливу покупців на первинному ринку не сталося.
Нові правила гри чи підігрування забудовникам. Як Рада може змінити містобудування?
Кількість схвалених кредитів за програма доступного кредитування "єОселя" від жовтня 2022 року становить лише 0,5% з понад 46 тис поданих заявок. Зі схвалених кредитів на первинний ринок припадає лише кілька десятків угод.
Проте, на мій погляд, за певного удосконалення механізмів ухвалення рішень про надання кредиту та з відповідним фінансуванням програми, вона може суттєво збільшити кількість угод на ринку нерухомості, з яких щонайменше 10% припадуть на первинний ринок.
Багато надій забудовники покладають на закон 2923-IX "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України…", що впроваджує майнові сертифікати.
Однак у найближчі два місяці, саме стільки часу потрібно, щоб закон запрацював, рівень попиту навряд чи суттєво зросте.
За оптимальних умов закон про компенсацію зруйнованого житла потенційно збільшить попит на первинному ринку щонайменше на 10-15%.
Водночас, щоб сертифікати стали "явищем" саме на первинному ринку житла, потрібно щонайменше, щоб передбачені механізми отримання компенсації були максимально ефективними.
Багато що залежить від професійної роботи комісій, що ухвалюватимуть рішення про компенсацію, справедлива оцінка пошкодженого чи зруйнованого житла, а також, що найголовніше, кошти в держбюджеті для реалізації цього закону.
Наразі забудовники поки що залишилися при своєму. Вони досі готові запропонувати реальним покупцям суттєві знижки – від 10% до 25%.
Їх розмір залежить від кількох факторів: 1) стадії готовності того чи іншого об'єкту, 2) собівартості будівництва, 3) регіону, локації, 4) наявних фінансових можливостей девелопера продовжувати будівництво без прив'язки до рівня продажів.
Чому активізувалися здирники
Останнім часом почастішали випадки різноманітних скандалів, пов’язаних із забудовниками або ж земельними питаннями.
При цьому на фоні неоднозначних будівництв, що вимагають більш ретельного вивчення та аналізу, активізувалися й шахраї, що безпідставно, навіть всупереч здоровому глузду, намагаються "розхитати" будь-яке законне будівництво.
Випадки тиску шахраїв на забудовників спостерігаються майже у всіх містах, де поновилося будівництво, зокрема в Києві, Івано-Франківську, Харкові, Одесі. На даний час це лише точкові випадки.
На місцевому рівні, поки не завершена цифровізація процесу будівництва житла, у здирників фактично залишився останній шанс щось "заробити". Але вони, як явище на ринку, значно псують інвестиційний клімат не лише в галузі, а й загалом в країні.
Наразі більшість "активних" шахраїв – це переважно колишні депутати та посадовці всіх рівнів, що використовують наявний адміністративний ресурс чи службове становище, створюючи штучні перешкоди бізнесу.
Продаж та оренда квартир: підсумки року і прогноз на 2023-й рік
Такі ділки свідомо паплюжать факти та вдало маніпулюють громадською думкою з метою заробити на "вирішенні питання" будівництва.
За інформацією учасників ринку, шахраї намагаються здерти з девелоперів від 40 тис дол до 100 тис дол. Через те, що обсяг "живих" об’єктів катастрофічно малий, вони не гребують навіть законними реконструкціями невеликих обʼєктів та адмінбудівель.
В умовах війни репутаційні ризики забудовників значно зросли, тому деякі компанії схильні не виносити питання тиску шахраїв у публічну площину, навіть якщо їхнє будівництво цілком законне.
Однак, на мій погляд, таким випадкам потрібен викривальний розголос зі зверненнями до прокуратури, поліції. Для девелоперів потрібна зміна менталітету інакше розвивати первинний ринок буде вкрай важко.
Зараз вкрай важливо сфокусуватися не тільки на завершенні містобудівної реформи а й на трансформації свідомості і дотриманні суспільного договору, коли наявність всієї дозвільної документації унеможливлює випадки здирництва.
Замість "презумпції вини" має запрацювати принцип "зеленого світла", коли всі інстанції будуть максимально налаштовані на створення сприятливого регіонального інвестиційного клімату. Це єдиний шлях для припливу інвестицій в нашу економіку.