Рынок земли. Второе дыхание? — и война не помеха
Почему рынок украинской земли не теряет перспектив даже во время войны.
Рынок сельхозземли открывался дважды за последнее время. Первый раз — довольно осторожно — в июле прошлого года, когда был наконец снят мораторий на ее продажу. Второй раз — более уверенно — в июне этого года, когда после четырехмесячного перерыва возобновил работу Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество.
Было бы наивно ожидать, что спрос на украинскую землю будет сегодня оставаться на довоенном уровне. Ведь риски безопасности никто не отменял, поэтому сейчас круг инвесторов во что-либо украинское значительно сузился. Однако количество сделок, которые мы совершаем через нашу платформу в эти военные дни, заметно возросло по сравнению с прошлым годом. Так, уже в августе-сентябре количество заключенных нами договоров приблизилось к лучшим показателям 2021 года, это 50+ договоров.
Главной причиной более оживленной торговли землей мы видим увеличение предложения. Ведь именно неторопливость продавцов была основным фактором, ограничивающим объем торгов в 2021 году. В этом же году все больше людей решаются на продажу. Так, если в прошлом году немногие готовы были рассматривать продажу своих паев по цене, эквивалентной $1400−1500 за гектар, то в этом году желающих гораздо больше.
И причиной тому далеко не всегда является уменьшение благополучия потенциальных продавцов. Все-таки в гривневом эквиваленте земля продолжает дорожать, что подогревает интерес к продаже среди продавцов. Да, если (по нашей статистике) «довоенный» гектар обходился покупателю в среднем 41,7 тыс. грн, то после восстановления торгов в среднем за гектар уже получают 57,2 тыс. грн, или на 37% больше.
Хочу заметить, что эти цифры не означают, что украинская сельхозземля дорожает быстрее украинской инфляции, которая, как мы знаем, уже доходит 25%. Если мы посмотрим на землю примерно того же качества и локации, то можем заключить, что цена на нее заметно выросла, но инфляцию все же не перекрыла. Однако, учитывая, что земля еще ежегодно зарабатывает стабильный доход от ее аренды, мы ожидаем, что в длинном горизонте доходность инвестиции в паи будет перекрывать и инфляцию, и девальвацию гривни.
О том, что украинская земля остается ценной в любых условиях, свидетельствует несколько случаев с участками в Херсонской области, с которыми мы имели дело в КупиПай. Эти участки инвесторы забронировали в активную фазу войны, а также осуществили некоторые предоплаты. Несмотря на то, что эти земли не обрабатываются, по понятным причинам, будущие покупатели попросили оставить бронь за ними и не требовали возврата предоплат.
Примечательно, что предложение земли растет не только из-за более частых решений пайщиков распрощаться со своими гектарами. Мы видим все больше агрохолдингов, заинтересованных, чтобы их пайщики продавали землю широкому кругу украинцев. В прошлом году подавляющее большинство агрохолдингов предпочитали, чтобы покупателями земли у их пайщиков были собственники, менеджеры или, в крайнем случае, сотрудники холдингов. В этом же году многие аграрии изменили свое мнение, поскольку и денег у них стало меньше (а они все еще заинтересованы в благополучии своих пайщиков), и факт перехода земельных участков к другим владельцам уже не выглядит для них катастрофой (тем более, что покупатели паев, как и аграрии, заинтересованы в долгосрочных договорах аренды). Смена приоритетов аграриев позволила нам расширить потенциальное предложение земли на платформе. Так, если в прошлом году с нами сотрудничали агрохолдинги, совокупно арендующие менее 500 тысяч гектаров земли, то сегодня общий земельный банк наших партнеров насчитывает почти 2 млн гектаров.
Инфографика: предоставлено авторомТаким образом, в этом сезоне мы ожидаем значительного увеличения предложения сельхозземли, что должно существенно увеличить сам земельный рынок. За спрос же мы пока не волнуемся, ведь, несмотря на его уменьшение по сравнению с прошлым годом, он все еще превышает предложение. Ведь трудно сегодня найти инвестиционный инструмент, который не теряет свою стоимость даже во время войны, очевидно, будет увеличивать свою стоимость после войны и в большинстве случаев еще и генерирует стабильный ежегодный доход.
Теги: Инвестиции Эксперты рынок земли Война России против Украины
Читать далее