Avalon«Строительство не останавливалось». Как сохранить рынок недвижимости во время войны — интервью с девелопером Avalon
Агрессия России сильно изменила правила игры на рынке недвижимости — застройщики столкнулись с нехваткой строительных материалов и повышением цен на них, а покупатели заняли позицию ожидания.
Ярослав Возняк
Директор департамента по продажам компании Avalon
В эпоху нестабильности инвестиционно-девелоперская компания Avalon ввела в эксплуатацию во Львове очередные дома в своих жилых комплексах Avalon Zelena St., Avalon Flex и Avalon Holiday, а также оперативно возобновила строительство нескольких других ЖК. Как компания в период войны выполнила обещания перед 810 семьями и выдала ключи от квартир, а также о новых реалиях, с которыми придется столкнуться рынку недвижимости — рассказал Ярослав Возняк, директор департамента по продажам компании Avalon.
После вторжения России в Украину застройщики приостановили работы. Какова реакция компании Avalon?
Фото: Avalon FLEX внутренний дворВ первые дни после начала войны никто не понимал, что происходит сейчас и что нас ждет дальше. Как и все, мы были вынуждены приостановить работы на всех строительных площадках и офисах компании. Жители домов, расположенных рядом с нашим офисом или строительными площадками, обращались к нам с просьбой выключать подсветку наших объектов из соображений безопасности. Конечно, мы соглашались.
Наши клиенты — это наши инвесторы, поэтому в первую очередь нужно было обеспечить бесперебойный процесс коммуникации, при этом не забывать о безопасности сотрудников. Совместить эти две задачи было очень трудно. Мы настроили контакт-центры на онлайн работу, что позволило сотрудникам работать из любой точки мира. Коммуникация с клиентами очень важна для нас, ведь клиентов беспокоило, что со строительством, как обслуживать договоры с отсрочкой оплаты, когда возобновится работа офисов и т. д. Вопросов действительно было много. На большинство типовых вопросов мы вместе с другими департаментами компании подготовили ответы. Разместили этот чек-лист на нашем сайте, дополнительно произвели рассылку со ссылкой на ответы клиентам.
Следующей задачей было возобновить работу центров продаж. Клиенты очень хотели иметь возможность говорить с офлайн-компанией. Это тоже вызвало дополнительные вопросы, как обезопасить посетителей центров продаж и сотрудников компании. Ведь воздушные тревоги, к сожалению, звучат до сих пор.
Столкнулись мы также с таким понятием как оптимизация, поскольку продажи недвижимости существенно упали и нам нужно было меньше сотрудников. Цель заключалась в том, чтобы все процессы работали по-прежнему, а клиенты не почувствовали никаких изменений в сервисе. За период военной агрессии мы смогли проделать огромный объем работы и передать квартиры их владельцам, то есть нам это удалось.
Когда Avalon возобновил работы?
Фото: Avalon-37 эстетический холлНа самом деле строительные процессы и не останавливались. Кроме строительных работ всегда есть процесс «бумажный» и согласительный. Поэтому закрытая для рынка часть процесса не останавливалась вообще. Анализировали все открытые контракты, логистику, к сожалению, даже такие вещи, как уничтоженные складские и производственные мощности наших контрагентов. Нас интересовало, есть ли у наших генеральных подрядчиков достаточное количество сотрудников, ведь часть мужчин с военным опытом была мобилизована. Некоторые наши коллеги тоже присоединились к рядам Вооруженных Сил Украины, и мы их поддерживаем. Реалии вели нас по своему пути, мы стараемся приспособиться и настроить работу компании в любых условиях.
На первом этапе возобновляли работу проектов, где степень готовности была очень близка к завершению. Мы считаем это нашей заслугой. Такое изменение фокуса и концентрация на отдельных проектах позволило передать клиентам около 800 квартир в июне. Это больше 42 тысяч квадратных метров жилья. Мы считаем это огромным достижением Avalon.
На втором этапе возобновилось строительство объектов, которые планируем вводить в эксплуатацию в 2023 году, их степень готовности 24 февраля составляла примерно 50%. Понимаем всю ответственность перед нашими клиентами и очень важно, чтобы это понимал весь рынок. Под третий этап подпадут все новые стройки. Они еще не строятся, однако бумажные процессы уже запущены по полной. Расскажем о них в ближайшее время.
Продаются ли квартиры сейчас?
Да. Однако во Львове сейчас нет рынка первичной недвижимости. Очень многие игроки ведут себя инертно и ситуативно. Это отрицательно сказывается на тенденциях, трендах и понятиях справедливой цены. Поэтому назвать рынок первичной недвижимости живым и работающим очень сложно.
Многие компании выбрали очень хрупкий путь, продавая квадратные метры с большими скидками, иногда даже по ценам ниже себестоимости. Понятно, почему они сейчас это делают, у многих большая нехватка оборотного капитала. Но непонятно, чем это закончится для их клиентов и для них. Самое главное, какое влияние это будет иметь на рынок.
Насколько продажи упали по сравнению с довоенным периодом?
Фото: Avalon UP. Самый високий дом ЛьвоваВ разы. Но это нормально, как бы страшно это ни звучало. И все к этому приспосабливаются. Следует понимать, что флагманом сейчас стал вторичный рынок недвижимости. Да, все изменилось. В довоенный период все было построено на базе рынка инвестиций в новое жилище. Это был самый большой сегмент. Девелоперы устанавливали понятие справедливой цены и вторичный рынок быстро его подхватывал со своими корректировками. В чем проблема, что флагманом становится вторичный рынок? Это его необъективность и эмоциональность, особенно в такой период, как сейчас.
На клиента при формировании цены влияет множество эмоциональных факторов, один из которых — желание быстро все продать и уехать из страны. Здесь очень важно выбрать себе «правильного» брокера. К сожалению, некоторые риэлторы пытаются испугать продавца недвижимости трактовкой событий вокруг и возможным развитием боевых действий. Это нужно, чтобы продавец еще раз снизил цену. Поэтому всегда просим наших клиентов изучать рынок и анализировать все, что происходит сейчас с ценами.
Вы уже увеличивали цены?
Да, цены выросли. Но это не классическое поднятие во время войны. Это реакция компании на изменение курса валют. Фактически цены выросли в национальной валюте. В долларах они почти не изменились.
Как сильно выросли цены в гривне?
От 25 до 40%. Но, опять же, это не блажь компаний, а реакция на новые реалии. Девелоперы одни из первых испытывают какие-то колебания, ведь они в центре огромной отрасли, реагирующей на все события мгновенно.
До войны большой популярностью пользовалась отсрочка платежей. Как этот инструмент работает сейчас? И что происходит с уже существующими договорами, как клиенты реагируют на очередные платежи?
Обслуживание действующих договоров было одним из острейших и актуальнейших вопросов в первые дни войны. Все ждали решения Торгово-промышленной палаты по признанию факта форс-мажора. В тот момент наиболее активно работали наши юристы. Их задачей было дать максимально действенное разъяснение клиентам на основании всех официальных решений государства.
Сейчас мы общаемся со всеми клиентами. По всем договорам понимаем, что происходит. Платят ли все? Нет. Но по 96% договоров оплаты продолжаются. Что касается тех 4% — контактируем с клиентами. У них есть объективные причины, почему оплаты не проходят своевременно. Наша конечная цель — удовлетворить клиента, так что ищем пути решения проблемы. Многие из них уехали за пределы региона, государства. Кто-то потерял работу, кого-то мобилизовали. В этом плане мы всегда просим клиентов сообщать нам о любых проблемах, чтобы совместно думать, как их решить.
Рассрочки интересуют многих. Особенно тех, кто хочет инвестировать в жилье. Здесь играют роль несколько факторов: клиенты не готовы отдавать застройщикам все свои сбережения, курс валют колеблется, новости с фронта меняются. У нас всегда были хорошие условия рассрочки. С началом войны мы их не отменяли.
Готовы ли клиенты инвестировать в недвижимость?
Как это ни странно, но да. Если проанализировать запросы на покупку жилья, то примерно половина касается инвестиций. В первый день войны у нас был запрос на инвестицию в примерно десяток квартир и эта тенденция действительно очень устойчива. Особенно среди клиентов, которые переехали во Львов из других регионов и хотят вернуться. Все увидели, какой популярностью во Львове пользуется аренда квартир. Именно для работы с инвестициями несколько лет назад мы создали сервис Avalon Brokerage. С его помощью можно сдать в аренду и продать жилье. Причем мы уже вышли на уровень вторичного рынка. Единственное ограничение, и оно принципиальное, Avalon Brokerage работает только с проектами компании Avalon.
Avalon вводит в эксплуатацию ЖК, несмотря на войну.
Как ведут себя клиенты? Стали ли они меньше нервничать после того, как возобновились строительные работы?
Это огромная работа, мы снова подтвердили нашу репутацию надежной и ответственной компании. Эти цифры следует повторять: 42 тысячи квадратных метров; 810 квартир. Это множество наших инвесторов, которым мы помогли сохранить и приумножить их активы. Многие семьи уже приступили к ремонтным работам в своих квартирах. Все это восприняли очень положительно. Причем часть клиентов говорили нам, что понимают, что сейчас точно ничего не будет вводиться в эксплуатацию. Но компания сосредоточила все бизнес-процессы именно на этом.
У компаний Avalon есть подразделение, занимающееся управлением жилищными и коммерческими комплексами компании. Как удалось сохранить сервис этого подразделения?
Наше подразделение Avalon Facility Service (AFS) — это продолжение сервиса компании, который клиент получает уже в роли жильца дома. При передаче квартир клиентам управляющая компания занимает одну из самых активных позиций — именно ее силами происходит предварительный осмотр квартир на предмет возможных недостатков. Только после их согласования приглашаем клиентов. Также AFS принимает на баланс все оборудование комплекса, все коммуникационные узлы, места общего пользования, лифтовое оборудование и т. д. Если клиент воспринимает передачу квартиры как период завершения взаимодействия с компанией, то с помощью такого сервиса это лишь очередной этап нашего взаимодействия. Каждый день специалисты управляющей компании беспокоятся о чистоте, отвечают за целостность здания, системы отопления, кондиционирования, вентиляции, освещения и водоснабжения. AFS предоставляет услуги консьерж-сервиса и отвечает за безопасность всех жителей.
Работа управленческой компании с началом боевых действий стала очень важной. Ведь настройка всех безопасных зон в комплексе — приоритет AFS.
Как компания AFS обустраивала безопасные места?
Это места в подземном паркинге под комплексами. Во время одной из воздушных тревог в феврале мы попали в один из таких объектов и провели там больше двух часов. Было холодно, особенно для женщин и детей. После этого специалисты компании определили самые безопасные зоны в подземных паркингах и начали их обустраивать. Например, в ЖК Avalon UP, где была утеплена зона, проведена вода и установлена кофемашина, может находиться более 100 жителей.
В тех жилых комплексах компании, где домом управляет ОСМД, для обустройства таких зон мы выделили паркоместа, которые не были проданы.
Как изменятся требования к новым проектам компании?
Есть предпосылки, что требования к обустройству новых проектов зон с бомбоубежищами будут предусмотрены на законодательном уровне. Но рынок должен понимать, что эта добавленная стоимость найдет себя в ценах на квадратные метры. Стоимость квартиры может вырасти в полтора раза, если создать бомбоубежище в квартире. Такая комната будет автономной, в ней будут работать все коммуникации. Также должна быть обустроена усиленная зона дома.
Мы анализируем такие возможности, прикладываем их к разным сегментам, которые предлагает компания — от комфорта до премиум-класса. У нас есть идеи, но ждем решений, которые будут приняты на законодательном уровне. Главное, чтобы рынок воспринял добавленную стоимость подобных изменений.
На каких проектах компания сконцентрируется сегодня? Рассматривается ли старт новых проектов?
Сейчас мы ведем активную проектную работу и продолжим строить наши комплексы Avalon Yard и Avalon Holiday. К примеру, последний потенциально имеет около 90 тысяч квадратных метров, проект реализован только на 30%. Потому есть с чем работать и с чем выйти в рынок.
Бесспорно, мы еще работаем над запусками новых проектов. И мы расскажем об этом со временем. Но сейчас для нас важнее всего продолжать работать, ведь мы ответственны перед существующими и потенциальными инвесторами, перед нашей командой, и даже перед страной. Мы хотим предоставить людям, выбирающим Avalon, жилье, в котором они будут чувствовать себя уютно и в безопасности. Мы хотим сохранить рабочие места и обеспечить нашу команду поддержкой. И конечно, что мы, как и все, верим в победу Украины, и делаем все возможное, чтобы поддерживать экономику, предоставить людям рабочие места и помогать тем, кто в этом больше нуждается.
Главное для всех сейчас победа!
Справка
Avalon — инвестиционно-девелоперский премиум-бренд, основанный во Львове в 2014 году для управления прямыми девелоперскими инвестициями в коммерческую и жилую недвижимость. С 2014 года компания «Авалон инк.» под брендом Avalon успешно привлекла более 6 тысяч инвесторов, реализовала 12 инвестиционно-девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости площадью более 500 тыс. кв. м.
Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.