ua.depositphotos.comВід 100 доларів і вище. Ціни на оренду житла в Києві обвалилися вдвічі, але чи надовго?
Кияни масово здають квартири в оренду, ціни впали на 50%. Як з початку війни змінився баланс попиту та пропозиції на ринку оренди житла в столиці та що чекає на сектор?
До 24 лютого здавання в оренду квартир було одним із найпростіших і найприбутковіших видів пасивного доходу. Так звані "спадкові" квартири, інвестиційне житло у новобудовах, власні "зайві" квадратні метри – вся ця житлова нерухомість заселялась іногородніми, студентами, молодими сім'ями та туристами.
У Києві, як у діловому центрі країни та найбільшому місті, фіксувалися найвищі ціни на оренду. Щорічно вони зростали, навіть у доларовому еквіваленті.
В часи економічного зростання орендний ринок столиці перетворювався на протистояння орендодавців та орендарів. Перші намагалися отримати максимум доходу, а другі – обурювалися через необхідність віддавати велику частку власних доходів за оренду квартир почасти з ремонтом кінця 90-х.
Після повномасштабного вторгнення ситуація змінилась на діаметрально протилежну. Для орендарів відкрилося вікно можливостей покращити умови проживання за значно менші кошти. Водночас для власників нерухомості дохід від здавання квартир ледь покриває амортизаційні витрати, не кажучи вже про прибуток.
Як з початком війни змінилися баланс попиту та пропозиції оренди житла у Києві, скільки зараз коштує винайняти квартиру у столиці, та що буде далі з цінами?
Велике переселення
Російське вторгнення в Україну 24 лютого змусило багатьох жителів столиці переїхати в інші, безпечніші регіони або взагалі залишити межі країни. За словами мера Києва Віталія Кличка, на 10 березня з міста виїхало близько половини його мешканців, а це два мільйони людей.
Ті, хто не встиг виїхати з міста у перші два тижні, поступово залишали домівки практично до середини квітня – доки в Київській області перебували окупаційні війська. Багато з них винаймали квартири.
На депозиті стільки не отримаєш. Як українці заробляють на переуступках прав на квартири
За словами директора компанії City Development Solutions Романа Герасимчука, повертатися до Києва з середини квітня почали переважно люди, які мають власну нерухомість. Частина мешканців столиці, які орендували житло, вирішили зовсім не повертатися.
"На тлі цієї ситуації багато орендодавців перестали отримувати платежі за оренду у зв'язку із втратою роботи значного відсотка населення та воєнним станом, який є форс-мажорною обставиною", – пояснює Герасимчук.
Щодня пропозиція зростає на тисячу квартир, а попит упав удвічі
Київський ринок оренди завжди був чутливим до впливу значущих подій – у 2014-му, 2020-му та у 2022-му роках він різко реагував на зміну балансу попиту за рахунок високої економічної мобільності винаймачів житла.
За оцінками Герасимчука із City Development Solutions, у перші тижні повномасштабного вторгнення Росії на столичному ринку оренди житлової нерухомості вивільнилося не менше 7 тис квартир.
"Попит на оренду в перші дні впав до мінімуму. При цьому біженці зі східних регіонів вважали за краще якщо не залишити Україну, то знайти житло в західних регіонах", – додає експерт.
Співзасновник сервісу з пошуку нерухомості ЛУН Андрій Міма посилаючись на дані порталу Rieltor.ua нещодавно заявив, що кількість оголошень про оренду квартир у Києві зросла з 4 тис у середині лютого до 12 тис у середині травня.
"Кількість оголошень вже зросла втричі, і щодня додається ще по одній тисячі оголошень про оренду квартир", – сказав Міма.
Історія ЛУНу: як стартап став найвідомішою компанією у сфері нерухомості
Як показує статистика застосунку для пошуку квартир Bird, кількість шукачів житла станом на 10 травня становить 50% від довоєнного. Експерт аналітичного центру Dom.ria Анатолій Топал каже, що попит на оренду у середині квітня був на 40% меншим у порівнянні початком лютого цього року.
За словами Романа Герасимчука, у міру повернення жителів до столиці ринок дещо стабілізувався, проте попиту все ще недостатньо для підтримки рівня цін.
"Ми стикаємося із ситуацією, схожою на перші дні карантину у 2020 році. Навіть ті мешканці, які винаймали квартири та вирішили залишитися в Києві, підшукують дешевші варіанти, розраховуючи орендувати квартиру аналогічної якості за менші гроші, або домовитися з власниками про зниження вартості", – сказав він.
Ціни: винаймати квартиру у Києві можна за 100 доларів
За даними агентства нерухомості "Благовіст", з початку війни вартість оренди квартир у Києві знизилася в середньому на 30-40% у дорогому сегменті та на 20-25% – у низькому.
Як свідчать дані City Development Solutions, до кінця березня ціни на оренду найбільш ліквідних квартир знизилися на 20-30%, а менш ліквідні втратили до половини вартості.
Сайт оголошень з нерухомості Dom.ria зафіксував падіння вартості оренди на 1- та 2-кімнатні квартири в сегментах економ та комфорт до 45-60% від рівня цін пропозицій початку лютого, а 3-кімнатні – до 50-55%.
"У порівнянні з квітнем ціни у травні практично не змінюються. Попит зростає набагато повільніше за пропозицію. На сьогодні у Києві дуже багато пропозицій за цінами нижчими, ніж 50% від довоєнних", – пояснює Анатолій Топал.
Так, за даними Dom.ria, якщо мінімальний поріг оренди 1-кімнатної квартири у травні 2021 року становив 3,9 тис грн, то на сьогодні пропозиції стартують від 3 тис грн.
Рік тому мінімальна вартість оренди 2-кімнатної квартири становила 6,2 тис грн, а сьогодні – 4,5 тис грн. По 3-кімнатних квартирах за рік мінімальна ціна опустилась з 7,4 тис грн до 6 тис грн.
Іпотека від Зеленського: як взяти кредит під 7% та які існують ризики
За даними застосунку Bird так звана "медіанна ціна", тобто та яка не враховує найнижчі та найвищі пропозиції, 1-кімнатної квартири в Києві знизилася з 13 тис грн до 8 тис грн, 2-кімнатної – з 21,6 тис грн до 14 тис грн, а 3-кімнатної – з 46,1 тис грн до 29 тис грн.
"Квартири високого цінового сегмента – 2 тисячі доларів та вище – не користуються попитом. У той же час, власники не хочуть знижувати ціни і чекають на відновлення попиту", – каже генеральна директорка АН "Благовіст" Олена Бібєрова.
Анатолій Топал з Dom.ria зауважує, що сьогодні існує цілий сегмент людей, які готові здавати квартири за комунальні платежі та нагляд за тваринами.
Що буде далі з цінами
З початку травня ситуація на ринку оренди стабілізується.
"Потік людей, що повертаються або переселяються до столиці, виріс. У пріоритеті в орендарів квартири вартістю 10-15 тисяч гривень. Це ті, які раніше коштували 20-25 тисяч гривень", – каже Олена Бібєрова.
Анатолій Топал очікує зростання і попиту, і пропозиції орендних квартир.
"Люди масово повертаються до Києва. Багато хто винаймає квартири на період ремонту та відновлення розбитого житла, яке вони втратили у передмісті Києва. Буде потік переселенців із областей, де ведуться активні бойові дії", – каже Топал.
Внутрішніх переселенців – 6,5 мільйона. Що з ними буде?
При цьому пропозиція житла під здачу зросте завдяки українцям, які не планують повертатися до Києва. Принаймні найближчим часом.
"Накопичені гроші закінчуються, а залишати квартири без нагляду небезпечно. Відповідно на ринок масово виходять квартири, які до цього не брали участі в орендному бізнесі", – констатує експерт Dom.ria. Таких квартир може бути до 12% від загальної кількості.
Оглядаючись на довоєнний тренд, Роман Герасимчук з City Development Solutions очікує на поступове відновлення цін, яке "багато в чому залежатиме від запуску бізнесу в місті та в Україні в цілому".
"Після завершення активних воєнних дій можна очікувати зростання попиту і, відповідно, цін за рахунок того, що багато людей, які втратили роботу або житло, намагатимуться влаштуватися в більш економічно розвиненому Києві", – вважає він.
Анатолій Топал налаштований не так оптимістично: "У найближчі пів року пропозиція вдвічі-втричі перевищуватиме попит, що не сприятиме зростанню цін".