Як купити землю (пай): деталізована інструкція
Як вибирати земельні ділянки, де дивитись ціни, як дізнатись про якість грунтів, про додаткові витрати на угоду та послуги нотаріусів, та які існують ризики для при купівлі. Вичерпний гайд для покупців.
Кому це потрібно і може бути корисно?
Будь-яку землю в Україні, крім державної, можна вільно продавати і купувати з 1 липня 2021 року.
З чого треба починати, якщо ви хочете придбати омріяну земельну ділянку для пасивного інвестування в землю, для здавання в оренду й отримання ренти чи для створення невеликого бізнесу?
Питань багато: ціни, якість землі, додаткові витрати, коли найкращий час для купівлі, "схеми" і ризики для покупців.
Хоча минуло шість місяців, наразі не все ще ідеально працює. Учасники процесу – власники, орендарі, фермери, агрохолдинги і нотаріуси, які завіряють угоди – поки що так само адаптуються до нових реалій.
Для тих, хто хоче купити землю або планує це зробити, ЕП підготувала детальну інструкцію з основними питаннями, з якими доведеться зіткнутися покупцю.
Інструкція може бути корисною для тих, хто розглядає землю як перспективний інвестиційний інструмент, а також для тих, хто хоче придбати 1-30 гектарів і більше для започаткування аграрного бізнесу або інших цілей.
Яку землю можна купувати з 1 липня 2021 року?
Землю продавали і купували й раніше. Наразі йдеться не лише про тіньовий ринок, а й про легальні операції із землею, що не підпадала під дію мораторію.
Про що мова? Земля буває різною, і не на всю поширювалася заборона щодо продажу.
По-перше, усі землі України за основним цільовим призначенням поділяються на девʼять категорій, які визначаються Земельним кодексом. Нас, звісно, цікавлять тільки землі сільськогосподарського призначення, яких в обігу найбільше та які можна використовувати для вирощування аграрної продукції.
По-друге, землі сільгосппризначення теж бувають різні, зокрема, за видом цільового призначення.
На Публічній кадастровій карті в розрізі окремих ділянок вказується якраз вид використання:
✔ для садівництва (індивідуального та колективного),
✔ для городництва,
✔ для сінокосіння і випасання худоби,
✔ для ведення особистого селянського господарства (ОСГ),
✔ для ведення фермерського господарства,
✔ для ведення підсобного сільського господарства,
✔ для ведення товарного сільгоспвиробництва.
✔ інші
Тепер повернемося до заборони на купівлю-продаж, яка діяла з 2002 року в Україні. Так от: мораторій стосувався переважно останніх, згаданих вище земель – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Їх найбільше.
Основу цих земель становлять паї, розподілені у 1990-х роках між 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Таких 27,7 млн га.
Для розуміння: загалом в Україні 41,3 млн га сільгоспугідь.
Не були під мораторієм та вільно продавались і купувались такі землі сільгосппризначення (за видом цільового призначення): для ведення садівництва і городництва, для ведення ОСГ (роздавались за процедурою безоплатної приватизації уже після розпаювання 90-х), для ведення фермерського господарства.
В "Огляді стану земельних відносин" експерти Київської школи економіки підрахували, що більшість транзакцій за півроку роботи ринку (липень-грудень 2021 року) приходиться саме на землі ОСГ, які і так раніше не були під мораторієм. За площею – виграє "товарка".
А що з державною землею, її коли можна буде купувати?
Відповіді на це питання немає. Держава поки що не готова продавати ріллю, але і залишилось у неї її, схоже, небагато.
Наразі під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі, але скільки їх лишилося, достеменно невідомо.
Є, правда, виняток – землі селянського (фермерського) господарства державної та комунальної власності, які належать громадянам на праві постійного користування або довічного успадкованого володіння. Такі особи матимуть право їх викупити із розстроченням оплати до десяти років.
Інший земельний фонд державної та комунальної власності можна буде отримати тільки в оренду на земельних торгах.
Скільки можна купити землі, і що буде після 2024 року?
До 1 січня 2024 року право на придбання сільськогосподарської землі буде тільки у фізосіб-українців. Обмеження – не більше 100 га в "одні руки".
З 2024 року дозволяєтьcя купувати ще і юрособам. З цього моменту для всіх починає діяти інше обмеження – не більше 10 тис га.
Проте це не означає, що юридичній особі або фізособі з великим апетитом не можна купити понад 100 га. Це можна зробити через пов'язаних осіб.
Саме так роблять аграрні компанії, які концентрують земельні банки в руках наближених до них фізосіб або власних робітників. У такий спосіб на користь аграрного бізнесу відбуваються десь 70-80% сьогоднішніх угод з продажу землі.
Чи може подружжя купити 200 га? Як це регламентується?
Відповідно до законодавства, фізособа може мати у власності не більше 100 гектарів землі. Виникає питання: якщо в подружжя є 100 га на двох, чи може кожен з них купити ще по 50 га і чи не буде це порушенням?
Кожен точно не може. За Сімейним кодексом, власність подружжя рахується як спільна.
Виходом з такої ситуації може бути шлюбний договір, яким земельні ділянки можуть бути визначені особистим майном окремо кожного з членів подружжя.
А якщо я мав у власності 100 га сільгоспземель чи навіть більше ще до ухвалення закону, що тоді?
Це можливо, якщо людина купувала багато землі для садівництва, городництва чи ведення особистого селянського господарства (ОСГ). Ця земля, як зазначалось, під мораторій не підпадала.
Що робити, якщо у вас є 100 га такої землі чи навіть 150 га?
Перша новина – купити сільськогосподарську землю ви точно не зможете, незважаючи на те, що сконцентрували 100 га або більше до ухвалення закону.
Друга новина – якщо ви до 1 липня 2021 року мали у власності понад 100 га землі чи навіть більше, вас ніхто не змушуватиме її продавати.
Обмеження до 100 га поширюється лише на землю сільськогосподарського призначення всіх видів використання. Тобто, якщо у вас є земля під городництво, садівництво, сінокосіння, ОСГ чи ведення товарного сільгоспвиробництва, це все аграрна земля і все це треба рахувати разом.
Натомість землі житлової забудови не рахуються. Це не аграрна земля.
Також треба розуміти, що обмеження щодо концентрації в розмірі 100 га буде не постійним. З 1 січня 2024 року ця планка буде збільшена до 10 тис га.
А що робити, якщо людина таки перебільшила концентрацію в розмірі 100 га?
У легальному полі це зробити неможливо. Принаймні, будь-яку угоду з купівлі-продажу землі повинен засвідчити нотаріус, а перед цим він перевіряє, скільки у власності покупця сільськогосподарської землі. Утім, якщо це все-таки сталось, що ж тоді?
Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.
Якщо цього не сталося, ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подає до суду орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель (Держгеокадастр).
Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду продається на земельних торгах. Ціна проданої ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.
Хто не може купувати сільськогосподарську землю?
✔ Іноземці.
✔ Компанії, у яких засновниками або кінцевими бенефіціарами є іноземці.
Тобто іноземець не зможе опосередковано володіти землею через підприємства, створені та зареєстровані в Україні.
Крім того, іноземцям та юридичним особам, якими ті володіють, заборонено купувати частки в статутному капіталі, акції, паї, членство в підприємствах, які є власниками земель сільськогосподарського призначення.
Іноземцям дозволять купувати сільськогосподарську землю тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – невідомо.
Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України (крім кордону, який проходить по морю).
Проте це стосується тільки земель сільськогосподарського значення, а не землі в населених пунктах, наприклад.
Хто не зможе купувати сільськогосподарську землю в будь-якому разі:
✔ Підприємства, кінцевими власниками або акціонерами яких є громадяни Росії.
✔ Підприємства, кінцевими власниками або акціонерами яких є іноземні держави. Йдеться саме про іноземну державу як власника.
✔ Особи, які належать або належали до терористичних організацій.
✔ Підприємства з невідомими власниками та акціонерами.
✔ Підприємства, власники яких зареєстровані в офшорних зонах (офшори, затверджені Кабінетом міністрів).
✔ Особи та підприємства, які перебувають під санкціями України та яким заборонено набувати у власність землю, а також пов'язані з ними особи.
✔ Створені в Україні підприємства, які контролюють фізособи чи юрособи, зареєстровані в державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку країн, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню злочинних доходів. Наприклад, Іран або КНДР.
Хто переважно купує землю і чому це поки що "ринок продавця"?
Землю переважно купують аграрні виробники через фізосіб. Як уже зазначалось – близько 70-80% усіх угод на сьогоднішньому ринку. Серед них – малі господарства, які мають невеликий земельний банк в оренді.
Частина агрохолдингів та підприємств із земельними банками понад 10 тис га переважно здійснюють точкові угоди за вимогою власників землі для збереження земельних масивів.
Інша частина агрохолдингів вибудувала стратегію купівлі найцінніших земельних масивів до 2024 року – до моменту, коли в гру вступлять юрособи або іноземці, якщо їм дозволять купувати українську землю.
Наприклад, ЕП писала, що "Миронівський хлібопродукт" Юрія Косюка залучає своїх співробітників до викупу такої землі.
За даними опитаних ЕП земельних експертів, в перший рік на ринку може опинитись близько 0,5% від загального обсягу сільськогосподарських земель в Україні.Перед стартом ринку очікування були іншими – не менше 5-8% на рік.
Є дві основні причини такої динаміки.
Перша – у власників є небезпідставні очікування, що ціна буде зростати, особливо після 2024 року, коли на ринок вийдуть великі гравці. Крім того, закордонний досвід свідчить, що в країнах Східної Європи після відкриття ринку вартість землі протягом п'яти років зростала щороку на 20%.
Друга – процедура надто обтяжлива і вимагає великих зусиль та витрат від обох сторін. Є певні неточності, які не завжди однаково трактують нотаріуси.
Де та як шукати землю для купівлі?
Сидячи на дивані, купити хорошу землю буде важко. Як уже зазначалось, сьогоднішня пропозиція в рази менша за попит, і часто власники йдуть до підприємств, які орендують у них землю, та їм пропонують купити землю.
Утім, орендарі не завжди готові платити. Та й не вся ссільськогосподарська земля в офіційній оренді (близько 65-67% земель знаходяться в оренді, за даними Держгеокадастру).
Спосіб №1 – це моніторинг оголошень на усіх доступних онлайн-майданчиках, маркетплейсах та ресурсах компаній-посередників.
До них можна віднести загальновідомі універсальні майданчики: OLX, dom.ria або 100realty.ua та інші. Усі вони ще до відкриття ринку землі працювали з нерухомістю, і не тільки.
Проблема з онлайн-майданчиками в тому, що знайти саме сільськогосподарську землю буде не так просто, тому що оголошення охоплюють всі земельні ділянки, а це здебільшого об'єкти під забудову, або присадибні ділянки.
Оголошення щодо продажу с/г землі треба вишукувати через сортування і фільтри, які не завжди коректно працюють.
Серед нових гравців, які спеціалізуються суто на земельних ділянках, можна також виділити такі: аграрна онлайн-платформа Kupipai, онлайн-маркет Доброзем, інвестиційне об'єднання Land Club або управляюча компанія LandInvest та інші.
Утім купівля землі через відповідні ресурси буде не безкоштовною, проте і "сюрпризів" буде менше. Вони, зазвичай, працюють і з власниками, і з орендарями, перевіряють документи, можуть проконсультувати і володіють необхідною експертизою.
І маркетплейсів, і посередників, які працюють із землею, на ринку вистачає.
Спосіб №2 – це робота "в полі". Перший сценарій – це пошук родичів, знайомих, "теплих" контактів, в селах. "Сарафанне радіо" в таких випадках краще працює, і люди на місці, зазвичай, знають краще, хто готовий продати землю.
Другий сценарій – від зворотного – ви плануєте купити землю саме поблизу конкретного населеного пункту, або вам приглянулась конкретна ділянка. Ви знаєте, що ґрунт тут якісний, або поряд є вода, чи необхідна інфраструктура, чи є інші зрозумілі для вас переваги.
Тоді треба йти на аудієнцію до сільського старости, або до голови ОТГ, або шукати місцевих фермерів, які не готові витрачати кошти на придбання землі, і шукають, наприклад, непрофільних інвесторів. Можливо, навіть вам доведеться спілкуватись з тими ж агрохолдингами або їхніми представниками.
Те саме, і більш професійно, роблять згадувані компанії-посередники. І вони так само зараз збирають бази продавців, в тому числі через зв'язки з агрохолдингами.
Спосіб №3 – пошук ділянки через земельні аукціони. Більш детально у наступній відповіді.
Чи варто слідкувати за земельними аукціонами і чи можна там купити землю?
Теоретично, так. З липня 2021 року земельні торги ділянками всіх форм власності можуть відбуватися у формі електронних аукціонів.
Тобто, кожен українець, приватний власник землі сільськогосподарського призначення в тому числі, може продати чи здати в оренду свій пай через аукціон за власним бажанням.
Що необхідно зробити покупцю?
Необхідно зареєструватися на одному з електронних майданчиків, подати заяву на участь в аукціоні через особистий кабінет на майданчику, сплатити гарантійний та реєстраційні внески, подати цінову пропозицію на торги, взяти участь в аукціоні та перемогти.
Земельні ділянки виставляються на продаж на сайті prozorro.sale. Там можна підшукати цікавий лот. Проте пропозиція, як уже зазначалось, наразі дуже обмежена, але з часом вона зростатиме.
Тож на практиці цей інструмент для покупців сільськогосподарської землі поки що не є дієвим. Утім, якщо є бажання спробувати, нижче є більш детальна інструкція.
Скільки коштує земля: на що орієнтуватись і де дивитись?
Наразі немає великої публічної бази укладених угод, яка була б орієнтиром для цін. Люди зазвичай продають землю тим, хто її обробляє.
На уже згадуваних онлайн-майданчиках з оголошеннями на кшталт OLX, dom.ria, 100realty.ua, або земельній онлайн-платформі "Доброзем" можна побачити хіба що забаганки продавців. Такі оголошення продавці там особисто розміщують.
Найбільш релевантне джерело наразі – це земельний моніторинг Держгеокадастру. Відомство щоденно публікує на своєму сайті інформацію про укладені угоди за регіонами. Зараз це єдине відкрите офіційне джерело таких даних.
Правда, інформація подається в незручній формі, у великій таблиці Excel. Щоб знайти інформацію за певним регіоном, треба уважно читати кожен рядок.
До того ж, у цій загальній таблиці подана вся інформація: про дарування, спадщину, купівлю присадибних ділянок. Треба вибирати "договори купівлі-продажу", але і вони не завжди показові.
Проблема в тому, що не за всіма зареєстрованими угодами зафіксована ціна. Так, наприклад, за даними Land Club на 6 грудня 2021 року, з моменту відкриття ринку землі було зареєстровано близько 48,9 тис договорів купівлі-продажу землі, а кількість транзакцій із зареєстрованою ціною становила лише 11,3 тис. Тобто, п'ята частина.
Ще один – дуже умовний орієнтир – це нормативно-грошова оцінка (НГО). Це не ринкова ціна, але, за законом, це поріг, нижче якого с/г земля коштувати не може. Вона вказується у витязі з технічної документації і в середньому становить 27,5 тис грн за га.
Ця інформація скоріше для розуміння, в яких областях дорожча земля, в яких дешевша. Не більше.
Які відомості щодо покупця перевіряє нотаріус?
Головне, що треба знати, – нотаріус у цьому процесі головний. Якщо щось незрозуміло, він зорієнтує і проконсультує. Інше питання – самі нотаріуси не все трактують однаково і часто стикаються з технічними проблемами, тому далеко не всі готові завіряти угоди.
Фахівці радять шукати нотаріуса, який уже укладав угоди з купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Для цього варто обдзвонити нотаріусів у межах області, де розташована ділянка. Це також дозволить обрати нотаріуса, який запропонує найменшу ціну.
Що робить нотаріус? Він перевіряє покупця і правильність поданих документів.
Перед укладанням угоди він перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.
У разі невідповідності вимогам нотаріус зобов'язаний відмовити в укладенні угоди. Щоб цього не сталося, варто, наскільки це можливо, зʼясувати таке.
По-перше, чи не потрапили ви до переліку осіб, які належать чи належали до терористичних організацій.
По-друге, чи не належите ви або ваші рідні до переліку осіб, до яких застосовані санкції у вигляді заборони на придбання землі.
Санкції затверджує президент своїми указами. Є онлайн-ресурс для перевірки осіб, які перебувають під санкціями.
По-третє, чи є у вас рахунок у банку. Якщо ні, то треба буде відкрити. Оплата буде здійснюватися винятково в безготівковій формі.
По-четверте, чи можете ви документально підтвердити джерела походження коштів, за які збираєтеся придбати ділянку.
По-п'яте, треба впевнитися, що загальна площа земельних ділянок у вашому володінні не перевищує 100 га. Це обмеження поширюється лише на землю сільськогосподарського призначення усіх видів використання.
Тобто якщо у вас є земля під городництво, садівництво або особисте селянське господарство, а це все аграрна земля, то все це треба рахувати разом. Натомість, землі житлової забудови не рахуються.
Ще один важливий нюанс: якщо ви є власником, наприклад, 150 га сільськогосподарської землі (законодавче обмеження – не більше 100 га в одних руках), не варто переживати. Вас не зобов'яжуть її позбутися, але й купити землю до 2024 року ви не зможете.
Які документи потрібні покупцю для угоди?
Для оформлення договору купівлі-продажу ділянки покупцю та продавцю необхідно звернутися до нотаріуса.
Покупцеві необхідно мати такі документи.
✔ Паспорт.
✔ Ідентифікаційний код.
✔ Завірена нотаріально згода чоловіка або дружини, якщо покупець перебуває у шлюбі (або присутність під час угоди).
✔ Документи, які підтверджують джерела походження коштів, у разі необхідності
Перелічені документи є основними. Тобто, довідки про те, що покупець не є терористом чи не підпадає під санкції, не потрібні. Скоріше за все, їх просто не існує.
Набагато важливіше, щоб усі необхідні документи були в продавця. З їх вичерпним списком можна ознайомитися тут.
Як самостійно перевірити земельну ділянку і що треба дізнатися, перш ніж іти до нотаріуса?
До нотаріуса треба йти, коли ви впевнені, що хочете купити конкретну земельну ділянку. Перед купівлею її варто ретельно дослідити і зібрати всю необхідну інформацію, яку частково можна отримати дистанційно.
Перше. Попросіть продавця показати документи, які засвідчують право власності, та дати вам кадастровий номер ділянки.
Як вони виглядають, можна подивитися тут.
За допомогою кадастрового номера можна знайти ділянку на Публічній кадастровій карті. Безкоштовно це можна зробити онлайн на map.land.gov.ua.
На кадастровій карті можна подивитися загальну інформацію про ділянку, зокрема її межі, площу, форму власності, цільове призначення за класифікатором. Чим ця інформація може бути корисна?
Перше. Ви дізнаєтеся, що земельна ділянка існує, і вас не обманюють.
Друге. Ви зрозумієте, де вона розташована. Якщо ви розглядаєте землю лише як інвестицію, то бажано, щоб ділянка не розташовувалася в кінці поля, біля лісосмуги. Якщо ціль – її використовувати, то це плюс.
Також ви можете переконатися, що ділянка не розташована менш ніж за 50 км до кордону, що робить її інвестиційно непривабливою. Іноземцям буде заборонено купувати землю в 50-кілометровій прикордонній зоні.
Іноді ділянки в кадастрі може не бути. Це не означає, що її не існує. Це лише сигналізує про необхідність перевірити об'єкт ретельніше. Ділянки, сформовані до 2004 року, можуть не мати кадастрових номерів, проте таких небагато.
Водночас наявність кадастрового номера є обов’язковою умовою для укладення договору купівлі-продажу.
У такому випадку продавцю треба буде звернутися до землевпорядної організації та замовити послугу з присвоєння кадастрового номера земельній ділянці. Такий процес може тривати кілька місяців.
Друге. Необхідно дізнатися в продавця, чи зареєстровані на ділянку речові права.
Юристи, які працюють з угодами купівлі-продажу, зазначають: часто ділянка у власності продавця, але при цьому речові права на неї не зареєстровані.
У такому випадку нотаріус не побачить у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що на ділянку встановлені права, і не зможе засвідчити угоду. Щоб зекономити час, варто в цьому пересвідчитися заздалегідь.
Це можна зробити самостійно, без участі продавця. За наявності кадастрового номера ділянки та електронного підпису цю інформацію можна отримати, авторизувавшись на Публічній кадастровій карті. (Як це зробити, пояснюється вище, як і у випадку з отриманням інформації про власника.)
Третє. Необхідно провести базовий юридичний аналіз земельної ділянки. Зокрема, чи не обтяжена вона судовими заборонами, чи не є вона предметом застави, чи належним чином оформлена спадщина.
Частково ця інформація публічна і міститься в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для отримання інформації з реєстру треба авторизуватися через електронний підпис. Правда, доведеться заплатити 35 грн за конкретний запит інформації щодо одного об'єкта.
Це дозволить ще до візиту до нотаріуса дізнатися, чи є заборони на відчуження відповідної ділянки і чи не перебуває вона в іпотеці.
Четверте. Якщо земельна ділянка в оренді, варто спочатку зв'язатися з орендарем і дізнатися, чи не планує він її придбати.
В Україні здійснюється обов’язкова реєстрація саме прав користування ділянками. Це право виникає після його державної реєстрації. Далеко не всі орендарі роблять це, тому варто пересвідчитися, чи зареєстровані права оренди. Як це зробити, ЕП уже писала.
За законом, чинний орендар ділянки та співвласники (якщо ділянка перебуває на праві спільної часткової власності) мають переважне право викупу ділянки. Вірогідність потрапити на таку ділянку велика: близько 65-67
% аграрних земель в Україні перебувають офіційно в оренді у фермерів або агрохолдингів.
Ідеальним варіантом була б відмова орендаря від переважного права. В іншому випадку треба буде пропонувати вищу ціну, ніж може запропонувати особа з пріоритетним правом.
Водночас, земля, не обтяжена орендою, або оренда якої закінчується в короткостроковій перспективі, ймовірно, буде дорожчою.
П'яте. Якщо орендар не претендує на купівлю ділянки, варто дізнатися в нього умови оренди та інші пов'язані з цим нюанси.
Наприклад, може бути таке, що власник вибрав орендну плату на кілька років уперед. Тоді ви як новий власник не зможете користуватися ділянкою та отримувати дохід ще кілька років.